“我自己有過一次和長(zhǎng)租公寓搶房源的經(jīng)歷，那套兩居市場(chǎng)價(jià)格在4500元左右，蛋殼可以給到業(yè)主5500元?！币晃槐本┑姆孔庵薪檎f到。

8月17日，時(shí)任我愛我家研究院院長(zhǎng)的胡景暉炮轟自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓高價(jià)搶房源、重裝修，是近期房租暴漲的主因之一。言論一出，又撩撥起1億多租房群體敏感的神經(jīng)。

天下租房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年2月到2018年5月，北京租房?jī)r(jià)格漲幅達(dá)25.9%。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，北京租房租賃市場(chǎng)交易總量同比增長(zhǎng)14.4%。7月份，北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比上漲2.9。

北京房租暴漲背后的推手究竟是誰？資本在其中扮演了什么角色？為高房租買單的真的只有北漂租客嗎？

誰來背鍋

胡景暉的言論把自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓推上了風(fēng)口浪尖。

自如、貝殼和蛋殼們紛紛發(fā)聲，撇清自身與房租上漲的聯(lián)系，但似乎于事無補(bǔ)。北京市住建委聯(lián)合多部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人；8月19日，北京住房租賃企業(yè)召開座談會(huì)，自如等10家參會(huì)企業(yè)明確承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過12萬套的全部存量房源投向市場(chǎng)。

這場(chǎng)房租暴漲羅生門的背后，長(zhǎng)租公寓在漲租中究竟扮演什么角色？漲房租的鍋到底應(yīng)該誰來背？

談到價(jià)格就不得不提供需關(guān)系。從供給端來看，北京拆違已進(jìn)行多年，城中村、出租大院等“低端”出租房源供應(yīng)量明顯減少?！敦?cái)經(jīng)》雜志數(shù)據(jù)顯示，“2015年至今，北京市累計(jì)拆違1.2億平米，相當(dāng)于拆了177個(gè)北京像素。北京像素是北漂的居住圣地，住了3萬人?！?/p>

站在需求的角度，雖然一直在疏散首都職能，但北京市常住人口并沒有明顯減少。近三年一直保持在2170萬人左右。此外，去年香草招聘聯(lián)合房天下發(fā)布的報(bào)告顯示，84.2%的應(yīng)屆生畢業(yè)生需要租房。教育部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)應(yīng)屆畢業(yè)生人數(shù)高達(dá)820萬人，較去年上漲25萬人。

一邊是不斷減少的房源，一邊是租房剛需群體的涌入，北京房租高漲似乎是定局，但這并不意味著長(zhǎng)租公寓可以把自己從房租高漲的趨勢(shì)中摘干凈。

左暉曾說，北京的存量住房700萬套，其中三分之一在租房市場(chǎng)。如今的長(zhǎng)租公寓和房產(chǎn)中介爭(zhēng)的就是這200多萬套房。前不久還宣稱沒房的長(zhǎng)租公寓，在參加座談會(huì)后一口氣拿出了12萬套存量房，相當(dāng)于200多萬套的5%。存量房就達(dá)市場(chǎng)房源的5%，要說長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)份額小，不足以影響市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)在有些牽強(qiáng)。

資本狂歡

長(zhǎng)租公寓的底氣來自資本的加持。資本帶來了房源和規(guī)模，卻尚未帶來收益。

今年7月，貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書》顯示，我國(guó)擁有1.68億住房租賃人口，租房市場(chǎng)規(guī)模超過萬億。受到婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴(kuò)大等因素的影響，這組數(shù)據(jù)還將持續(xù)增加。

巨大的市場(chǎng)規(guī)模，加上國(guó)家出臺(tái)的一系列有利政策，讓住房租賃市場(chǎng)成為資本追逐的風(fēng)口，長(zhǎng)租公寓也成了這兩年的“香餑餑”。

圖為部分長(zhǎng)租公寓品牌融資情況（來源：CVSource）

《2018年中國(guó)住房租賃白皮書》把長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商分為五大類創(chuàng)業(yè)、房企、酒店、中介和國(guó)有企業(yè)。其中創(chuàng)業(yè)、房企、中介三種背景的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商是目前市場(chǎng)上的主力軍。

根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，國(guó)內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。中介涉足長(zhǎng)租公寓以鏈家的自如為代表，創(chuàng)業(yè)企業(yè)諸如魔方公寓、YOU+公寓等。

這些公寓品牌運(yùn)營(yíng)模式和成本構(gòu)成不盡相同，總體來看，可分為集中式公寓和分散式公寓。集中式公寓。

集中式公寓以YOU+公寓和魔方公寓為代表，企業(yè)直接拿整棟樓裝修，并設(shè)置公共區(qū)域，提供相應(yīng)服務(wù)，相當(dāng)于漂泊者的“烏托邦”。分散式公寓以自如為代表，從房東手中拿到房源后，進(jìn)行統(tǒng)一裝修后再租給住戶。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為被資本看好的長(zhǎng)租公寓并不賺錢，僅靠租金回本十分困難，地產(chǎn)大佬潘石屹直言不看好長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，他直言“租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。” 根據(jù)新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷的測(cè)算，按照租賃的方式運(yùn)營(yíng)，上海住宅市場(chǎng)的投資回報(bào)率只有1%左右。如果未來5年租金翻一番的話，投資回報(bào)率也僅為3%到4%，無法覆蓋租金成本。況且指望租金大幅上漲本身就不現(xiàn)實(shí)。

短期來看，已經(jīng)入局的長(zhǎng)租公寓，想要盈利只能通過不斷擴(kuò)充房源實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)提高運(yùn)營(yíng)能力。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，長(zhǎng)租公寓要想盈利必須增加盈利模式。YOU+公寓創(chuàng)始人劉洋曾表示基于線下場(chǎng)景的體驗(yàn)消費(fèi)，為其帶來溢價(jià)，“我們發(fā)現(xiàn)我們優(yōu)勢(shì)不是拿地然后租房，而是運(yùn)營(yíng)管理從而提升整體價(jià)值?！?/p>

規(guī)模對(duì)目前的長(zhǎng)租公寓來說至關(guān)重要，規(guī)模形成的背后需要房源和資本的支撐。長(zhǎng)租公寓對(duì)存量房源的搶奪給本來就供不應(yīng)求的北京租房市場(chǎng)帶來了巨大的壓力，也必然會(huì)引起租房?jī)r(jià)格上漲。

長(zhǎng)租公寓火熱背后是資本的狂歡，“北漂租客”們被裹挾進(jìn)狂歡之中，營(yíng)造出一片繁華景象?？駳g進(jìn)行到現(xiàn)在，“北漂租客”已然體力不支，“京城居不易”時(shí)時(shí)刻刻在提醒他們退場(chǎng)。如果他們離開，這場(chǎng)狂歡該由誰來買單？

誰在買單

“房子再貴總有人租，客戶要么接受價(jià)錢要么接受裝修?！?北京的一位房屋中介這樣告訴投中網(wǎng)。

1.6億租房群體最先為暴漲的房租買單。華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)顯示，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達(dá)29.7%，遠(yuǎn)超平均工資的增速。

最近正在換房子的王女士面對(duì)高額的房租也只能無奈，“房租漲得太快了，自如之類的根本租不起。我和男朋友在西小口地鐵站附近租了一套不到50平米的一居室，每月房租5600，我們倆稅后工資加起來也才11000，交完房租連五月天的演唱會(huì)都看不起了?！?/p>

為房租買單的可不止租房群體，可能還有整個(gè)經(jīng)濟(jì)。上海易居研究院2017年的數(shù)據(jù)顯示，北京房租收入比已達(dá)58%。過高的租金支出必然導(dǎo)致其他消費(fèi)的下降，產(chǎn)生市場(chǎng)走弱的假象。

房租的猛漲必然拉動(dòng)CPI上漲，通脹壓力將逐步釋放。華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，我們目前人口紅利正在消失，房租上漲帶來的生活成本上升將會(huì)傳導(dǎo)至企業(yè)成本上，進(jìn)而拉升物價(jià)水平，這在勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)表現(xiàn)尤為明顯。

房租事關(guān)民生，看似是租客買單，卻足以影響經(jīng)濟(jì)。站在這個(gè)角度，我們不妨把房租上漲和拼多多們的崛起放在一起。當(dāng)五環(huán)內(nèi)的白領(lǐng)把工資都交給房東，拼多多在她們眼里還會(huì)又土又low嗎？