由中再資本管理有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“中再資本”）、南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)、協(xié)鑫集團(tuán)三方共同打造的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目日前在南京簽約。這是江蘇首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，更是保險(xiǎn)行業(yè)參與長(zhǎng)租公寓的首次試水。

作為中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)首單擬通過(guò)保險(xiǎn)私募基金投資的長(zhǎng)租住房項(xiàng)目，“中再資本-協(xié)鑫長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目”總投資額約80億元，房源全部由項(xiàng)目公司長(zhǎng)期自持并租賃，項(xiàng)目建成后可為南京提供超過(guò)4000余套綠色智慧新居。

在建立租購(gòu)并舉住房制度的大背景下，租賃市場(chǎng)頻頻迎來(lái)金融配套政策的支持。繼推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化、銀行支持集體租賃住房貸款后，6月1日，銀保監(jiān)會(huì)又明確保險(xiǎn)公司可通過(guò)直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式間接參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。

不過(guò)，由于長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的投資周期長(zhǎng)、風(fēng)控環(huán)節(jié)較多，對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目審查、風(fēng)險(xiǎn)管理、投后監(jiān)督提出了更高要求，多數(shù)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)進(jìn)軍長(zhǎng)租房市場(chǎng)仍在觀(guān)望。

銀保監(jiān)會(huì)原保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管部副主任羅艷君表示，保險(xiǎn)資金參與地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)要發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，要高度重視風(fēng)險(xiǎn)防范，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、充分評(píng)估和妥善應(yīng)對(duì)投資過(guò)程中產(chǎn)生的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，長(zhǎng)租房市場(chǎng)的盈利問(wèn)題也成為“攔路虎”。伴隨著市場(chǎng)參與者逐漸增多，拿房成本不斷提高。業(yè)內(nèi)人士表示，在北京、上海、深圳等長(zhǎng)租企業(yè)較多但拿房成本很高的地區(qū)，長(zhǎng)租公寓的租金年回報(bào)率大約在1.4%至2.5%。

險(xiǎn)企如何更好參與長(zhǎng)租房市場(chǎng)？有專(zhuān)家表示，結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓融資最常用的手段是將租金等資產(chǎn)證券化后通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)融資。保險(xiǎn)資金的負(fù)債久期較長(zhǎng)和期限較長(zhǎng)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有很高的匹配度。隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展，未來(lái)此類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，保險(xiǎn)資金也可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的方式持續(xù)為長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供資金支持。同時(shí)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行償付，具有風(fēng)險(xiǎn)隔離作用，保險(xiǎn)公司可以更好地控制投資收益。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險(xiǎn)研究室副主任朱俊生建議，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)隨著自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力的逐步提升，漸進(jìn)使用參與長(zhǎng)租市場(chǎng)的不同方式。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在主要以間接方式參與長(zhǎng)租市場(chǎng)的同時(shí)，學(xué)習(xí)項(xiàng)目處置過(guò)程中的業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險(xiǎn)控制手段，并儲(chǔ)備相關(guān)人才。在條件基本成熟的時(shí)候，可以探索以直接方式參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。

以險(xiǎn)資長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目首單為例，便是以設(shè)立保險(xiǎn)私募基金投資方式參與。中再資本總經(jīng)理呂日表示，中再資本計(jì)劃設(shè)立200億元規(guī)模的中再-自持長(zhǎng)期租賃物業(yè)投資基金，并將南京作為進(jìn)駐的首座城市。