《城里的房子：讀懂中國房產(chǎn)財富的邏輯》

書號：978-7-5086-9497-9

徐遠(yuǎn) 著

中信出版社  2018年12月

定價：68.00元

編輯推薦：

1.我們?nèi)巳硕枷胗袑儆谧约旱姆孔?，然而我們與房子中間隔的是，不斷上漲的房價。房價還會繼續(xù)上漲嗎？對于剛需買房、改善住房、以房養(yǎng)老，甚至是租房，我們怎么才能做出最有利的選擇？《城里的房子》第一篇內(nèi)容就將給你清晰的答案。

2.房產(chǎn)作為時下最重要的家庭財富載體，憑借著房價的快速上漲，拉大了群體財富差異。未來，是否還能借此逆襲，眾說紛紜，有人看多，有人看空，我們又將何去何從？這是很多人不得不面臨的問題。

3.房價會降嗎？這些年房價的上漲邏輯是什么？國內(nèi)房價與國際同類型城市相比，房價是高了，還是仍然處于較低水平？作為利益相關(guān)方，我們需要在迷霧中認(rèn)識地價、房子、房價的真實面目。

4.面對不斷出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如房產(chǎn)稅，房價真的會降嗎？調(diào)控到底調(diào)的是什么？未來還將朝何方向走？國際上又有哪些有效經(jīng)驗可以效仿……對于決策者、房地產(chǎn)從業(yè)者，以及對房子有著深深執(zhí)念的我們，都需要了解。對此，《城里的房子》將以系統(tǒng)的論述方式，為我們梳理錯綜復(fù)雜的邏輯關(guān)系。

5.在過去幾年，徐遠(yuǎn)教授在宏觀經(jīng)濟(jì)、金融市場、經(jīng)濟(jì)改革、房地產(chǎn)以及城市化等領(lǐng)域有著深入系統(tǒng)的研究，并做出了精準(zhǔn)的預(yù)測。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的邏輯、社會發(fā)展的動力，以及國際房地產(chǎn)市經(jīng)驗出發(fā)，進(jìn)行理性解析，使得著作內(nèi)容極具說服力和參考性。

內(nèi)容簡介：

無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是個人生活，在我們的生活中，關(guān)于房子的話題始終是一個熱門話題，房產(chǎn)稅、學(xué)區(qū)房、限購等話題，都是很多人日常生活中的熱門話題，對于土地和房子，我們有著很多人所不能理解的執(zhí)念。本書作者徐遠(yuǎn)是北京大學(xué)的老師，長期關(guān)注中國經(jīng)濟(jì)和金融的發(fā)展，做各種城市調(diào)研和企業(yè)研究，對于房子有著自己獨特的看法。本書分為“房產(chǎn)配置，遠(yuǎn)近高低各不同”“多維勾勒房市輪廓”“對標(biāo)國際發(fā)達(dá)城市，撥開中國房價迷霧”“房價的經(jīng)濟(jì)學(xué)透視”“短問快答，解開買房的共同疑惑”五篇內(nèi)容，可以說主要涵蓋了我們關(guān)于房子討論的熱門問題。有理論，有實戰(zhàn)，有答疑，相信對于我們對房子這件事的理解和把握，會有比較好的幫助，幫助我們讀懂房產(chǎn)的財富邏輯。

作者簡介：

徐遠(yuǎn)

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院金融學(xué)教授，北京大學(xué)數(shù)字金融中心高級研究員，博士生導(dǎo)師，美國杜克大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。研究領(lǐng)域為宏觀經(jīng)濟(jì)、金融市場、中國經(jīng)濟(jì)改革，對中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、金融投資、匯率波動、房地產(chǎn)、城市化等問題有系統(tǒng)研究。

著有《人·地·城》《深圳新土改》《中國經(jīng)濟(jì)增長的效率與結(jié)構(gòu)問題研究》《經(jīng)濟(jì)的律動》，在Journal of Finance、Review of Finance、《經(jīng)濟(jì)研究》《管理世界》等國際國內(nèi)學(xué)術(shù)期刊發(fā)表論文40多篇，在FT中文網(wǎng)、澎湃新聞、第一財經(jīng)等財經(jīng)類媒體發(fā)表經(jīng)濟(jì)評論100多篇。

精彩書摘：

城里的房子，和月光一樣珍貴

因為買房，所以看了下地產(chǎn)

因為厭倦了加拿大冰冷的天氣，2009年我回北大任教。剛回國的時候，里里外外地瞎忙活，也沒買個房子。到了要結(jié)婚的時候，還是沒房子。好在太太心寬，也不介意，只是抱怨結(jié)婚照照得不夠美。

結(jié)了婚，慢慢明白以前的學(xué)問大多是白做了。柴米油鹽醬醋茶，照顧好家人，才是最大的學(xué)問。書生清談，誤人誤己。 

　　買房子的時候，太太讓我做點功課，看看房價的趨勢，以及在哪里買房合適。這倒也不難，因為以前在城市化問題上下過點功夫。房子的價值，無非就是城市的價值。 

　　仔細(xì)一看，房子的問題比想象的還要簡單。 

　　從縱向來看，這些年來城市房價的上漲，無非就是經(jīng)濟(jì)增長和城市化的結(jié)果，完全符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并無奇怪之處。從橫向來看，中國的房價和國際同類城市的房價相比，還有很大的差距，談不上泡沫。從投資收益率的角度看，房產(chǎn)依然是穩(wěn)健可靠的投資對象。加上居住的剛需，房子附加的各種功能，公共資源的高度聚集等，買房的合理性毋庸置疑。 

　　一天晚上，我在樓下站樁，抬頭居然看到了月光。在霧霾重重的北京，加上大家繁忙而無暇，月光是極少見到的。那一刻我驀然意識到，城里的房子，和月光一樣珍貴，哪有不買的道理？ 

　　剩下的問題，就是在哪里買了。因為我們在北京工作，首套房肯定是選在北京。至于地段，其實根本沒得挑。北京大學(xué)地處北京西北角的海淀區(qū)，這里的新房子很少，且往往一開盤就被買光，能排上號就算不錯了。至于房屋質(zhì)量，不要太挑剔，因為北京的房屋質(zhì)量都很一般，大開發(fā)商的房子還稍微好一點。當(dāng)時我們恰好碰上一個萬科的樓盤，就買了。 

　　買房之后，也就沒再關(guān)心這事。從學(xué)術(shù)的角度來看，中國的房價實在沒有研究的必要，一切都過于簡單明了——城市居民要改善住房條件，農(nóng)村居民要進(jìn)城；中小城市的居民要往大城市遷移；另外還有很多人要買多套房，買改善房。房價哪有不漲的道理。 

　　約束條件下的“極度”理性 

　　2015年，大城市的房價開始猛漲。漲價風(fēng)從深圳開始，向其他城市蔓延，引起了新一輪對房地產(chǎn)價格的“全民熱議”。據(jù)說，神州上下，沒有哪個飯局不討論房子的問題。 

　　從趨勢上講，這完全符合我們事先對房價趨勢的判斷。從周期上講，這無非就是前兩年的悲觀情緒開始消退，股市、債市的投資機(jī)會開始減少，資金重新開始轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。所以，這一輪房價的上漲，并沒有什么奇怪的地方，依然沒有什么研究的必要。 

　　但是，房地產(chǎn)問題的社會關(guān)注度很大，很多人認(rèn)為中國房價有泡沫，對此，北大國發(fā)院也要開個小會討論下。黃益平老師問我可不可以發(fā)個言，我自然從命。稍微做了點功課，找點數(shù)據(jù)畫了幾張圖，我簡單說了基本觀點：房價上漲有堅實的基本面支撐，中國的房價高度理性，談不上泡沫。 

　　當(dāng)時我用了“約束條件下的極度理性”來表達(dá)觀點。“極度”這個詞顯得有點過頭，多少有點“語不驚人死不休”的味道，但當(dāng)時我仔細(xì)看了數(shù)據(jù)，這個論斷確實有足夠的證據(jù)。 

　　首先，房產(chǎn)的投資收益率明顯高于長期債券?？紤]到經(jīng)濟(jì)還會繼續(xù)增長，以及房產(chǎn)的抗通脹功能，房產(chǎn)的投資收益率比長期債券的投資收益率不是高了一點點，而是高出很多。單憑這一點，就足以說明房價沒有泡沫。 

　　其次，探究了不同城市之間的房價差異是否合理，發(fā)現(xiàn)簡單的供求關(guān)系就幾乎完全解釋了大中城市的房價差異。當(dāng)時用了簡單的回歸分析，被解釋變量是35個大中城市的房價，解釋變量則包括城市規(guī)模、職工平均工資、服務(wù)業(yè)占比、流動人口占比、人均住宅銷售面積及人均住宅供地面積等，最終發(fā)現(xiàn)這些簡單的經(jīng)濟(jì)變量，就可以解釋75%關(guān)于房價差異的原因。 

　　考慮到數(shù)據(jù)中的各種“噪聲”，這么高的解釋力大大超出了我的預(yù)期。說實在的，在擔(dān)心數(shù)據(jù)質(zhì)量的情況下，我覺得40%~50%的解釋力就不錯了。換句話說，我愿意把50%的解釋力當(dāng)作100%，剩下的50%歸結(jié)為“噪聲”。這樣看的話，城市間的房價差異，已經(jīng)完全被解釋了，剩下的，可以歸結(jié)為各種各樣的誤差和遺漏?！凹s束條件下的極度理性”中的“極度”一詞，就是看到這個結(jié)果之后想到的。 

　　再次，結(jié)合國際上的房地產(chǎn)經(jīng)驗及房價軌跡，我發(fā)現(xiàn)中國的房價上漲在全球范圍內(nèi)毫無特殊之處。很多國家在經(jīng)濟(jì)快速增長的過程中，都經(jīng)歷過房價的快速上漲，發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家都不例外。例如，從“二戰(zhàn)”結(jié)束到2016年的70多年里，14個發(fā)達(dá)國家的房價年均上漲6.6%左右。這是個很快的增速，直接導(dǎo)致房價累計上漲90多倍，扣除物價因素作用外，上漲幅度仍有4倍多。 

　　考慮到發(fā)達(dá)國家城市化水平在戰(zhàn)前已經(jīng)很高，房價增長主要是經(jīng)濟(jì)增長所致，里面沒有太多城市化的貢獻(xiàn)，這樣的增速就更加令人驚訝。而當(dāng)下的中國還在進(jìn)行大規(guī)模的城市化，以及還需要進(jìn)一步的城市化，房價上漲增速就更加可以理解。 

　　基于上述三個考慮，我國的城市房價是極為理性的，談不上泡沫。綜合計算的話，房價還有很大的上漲空間。所以，我當(dāng)初才用了“約束條件下的極度理性”這樣的表述。