不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記“再下一城”。

記者獲悉，6月9日，上海信托、愛建信托各有一單不動(dòng)產(chǎn)信托登記案例在上海同步成功落地， 這是繼4月北京轄內(nèi)兩家信托公司進(jìn)行首次不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記后，上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)的又一次創(chuàng)新嘗試。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于此前受限于信托財(cái)產(chǎn)登記制度的缺失，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)需通過(guò)設(shè)立特殊目的載體（SPV）等復(fù)雜架構(gòu)實(shí)現(xiàn)，既增加了操作成本，也難以充分發(fā)揮信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性優(yōu)勢(shì)。京滬兩地的創(chuàng)新實(shí)踐，為“不動(dòng)產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將推動(dòng)信托在養(yǎng)老金融、普惠金融等領(lǐng)域發(fā)揮獨(dú)特功能與作用，激活萬(wàn)億級(jí)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)新價(jià)值。

上海試點(diǎn)將“不動(dòng)產(chǎn)裝入信托”

6月9日，上海信托、愛建信托各有一單不動(dòng)產(chǎn)信托登記案例在上海落地，標(biāo)志著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托運(yùn)用場(chǎng)景進(jìn)一步拓展至家庭財(cái)富定向傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領(lǐng)域，再次展現(xiàn)了信托服務(wù)民生需求的獨(dú)特價(jià)值。

不動(dòng)產(chǎn)信托主要是指委托人依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的信托業(yè)務(wù)。不過(guò)，該信托業(yè)務(wù)此前長(zhǎng)期面臨不動(dòng)產(chǎn)僅能登記在信托公司名下，不能與信托公司自有財(cái)產(chǎn)相區(qū)分的問(wèn)題，難以真正實(shí)現(xiàn)信托風(fēng)險(xiǎn)隔離的功能。

2024年12月，北京金融監(jiān)管局會(huì)同北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，在全國(guó)率先打通不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記路徑。今年4月初，國(guó)投泰康信托和外貿(mào)信托分別在北京市通州區(qū)和昌平區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。

今年5月，上海市委金融委員會(huì)辦公室、上海金融監(jiān)管局、上海市規(guī)劃和自然資源局、國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局、上海市民政局、上海市浦東新區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（下稱《通知》）。這意味著繼北京之后，上海也開始試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。兩地的試點(diǎn)實(shí)踐為“不動(dòng)產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障和操作經(jīng)驗(yàn)。

房產(chǎn)定向傳承新嘗試

值得關(guān)注的是，此次上海進(jìn)行的試點(diǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記領(lǐng)域的適用范圍和應(yīng)用場(chǎng)景上頗有看點(diǎn)。

具體而言，上海信托一單案例是委托人將其名下的商辦房屋作為信托財(cái)產(chǎn)，并追加現(xiàn)金資產(chǎn)，通過(guò)房屋租金補(bǔ)充其母親的養(yǎng)老金，并將房屋定向傳承給子女，實(shí)現(xiàn)委托人家庭提升養(yǎng)老品質(zhì)、不動(dòng)產(chǎn)定向傳承和婚前財(cái)產(chǎn)獨(dú)立等綜合需求，為全國(guó)首單“不動(dòng)產(chǎn)+現(xiàn)金”混合財(cái)產(chǎn)形式的家庭服務(wù)信托，為大眾家庭財(cái)富管理和傳承一攬子服務(wù)提供了可復(fù)制可推廣的信托參考模式。

愛建信托一單案例則是以獨(dú)居老人綜合化需求為服務(wù)場(chǎng)景，滿足了高齡獨(dú)居老人養(yǎng)老及財(cái)富定向傳承需求。該案例中，老人在生前仍保有房屋的運(yùn)用、處置及收益權(quán)，身后則確保其傳承意愿精準(zhǔn)落地，實(shí)現(xiàn)了對(duì)老人資產(chǎn)價(jià)值和情感價(jià)值的雙重守護(hù)，是上海轄內(nèi)首單以不動(dòng)產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)的特殊需要服務(wù)信托。

“《通知》的相關(guān)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了可將不動(dòng)產(chǎn)登記為信托財(cái)產(chǎn)的效果，解決了潛在的權(quán)屬糾紛，保護(hù)了信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，為業(yè)務(wù)落地提供了制度保障。”一位信托業(yè)研究員表示。

梳理可見，《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項(xiàng)條款，對(duì)慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場(chǎng)景進(jìn)行了適用規(guī)定，并特別鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等與民生福祉密切相關(guān)的場(chǎng)景開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)?！锻ㄖ愤€構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請(qǐng)出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及從預(yù)登記到信托財(cái)產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。

上海信托認(rèn)為，《通知》鼓勵(lì)圍繞多種場(chǎng)景設(shè)計(jì)信托服務(wù)模式，體現(xiàn)了上海未來(lái)廣闊的應(yīng)用場(chǎng)景，為發(fā)揮信托制度優(yōu)勢(shì)、激發(fā)市場(chǎng)活力、拓寬應(yīng)用范圍打下了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。

激活萬(wàn)億級(jí)存量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)新價(jià)值

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的突破，不僅在法律制度上解決了不動(dòng)產(chǎn)信托的財(cái)產(chǎn)登記問(wèn)題，更有望激活萬(wàn)億級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心聯(lián)席主任、中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)專家理事周小明認(rèn)為，京滬兩地的試點(diǎn)從法律上解決了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的問(wèn)題，令相關(guān)信托制度更加完善，信托功能更為健全。在當(dāng)前信托業(yè)回歸本源、積極轉(zhuǎn)型之際，有望推動(dòng)資產(chǎn)服務(wù)信托的發(fā)展。“更重要的是，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記為‘將房產(chǎn)裝入信托’掃除了制度障礙，讓擁有房產(chǎn)的普通人未來(lái)能夠按照自身意愿靈活安排所擁有房產(chǎn)的用途，例如養(yǎng)老、傳承、慈善等，釋放了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，激活了存量資產(chǎn)價(jià)值?！?/p>

“中國(guó)人民銀行《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，我國(guó)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重達(dá)59.1%，不動(dòng)產(chǎn)作為家庭核心資產(chǎn)的地位不言而喻。在以前，很多居民的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)是缺乏流動(dòng)性的，此次不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)迎來(lái)新進(jìn)展，意味著未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)信托的發(fā)展有望駛?cè)肟燔嚨溃用袷种械牟粍?dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或進(jìn)一步盤活。”滬上一位信托業(yè)人士坦言。