7月16日,在浙江廣廈重大資產(chǎn)重組媒體說(shuō)明會(huì)上,公司董事長(zhǎng)張霞表示,出售天都實(shí)業(yè)一方面是因?yàn)楣痉康禺a(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng),一方面在于要履行2015年做出的3年內(nèi)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的承諾;控股股東廣廈控股出價(jià)公允,且能夠及時(shí)支付交易款項(xiàng);在剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后,公司將持續(xù)關(guān)注大文化行業(yè)的并購(gòu)機(jī)會(huì),做強(qiáng)影視、文體、文旅等大文化產(chǎn)業(yè)。

剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

6月4日,浙江廣廈公布《重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(草案)》,公司擬向控股股東廣廈控股轉(zhuǎn)讓所持天都實(shí)業(yè)100%的股權(quán),交易作價(jià)15.38億元。剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后,公司將專注于影視等大文化產(chǎn)業(yè)。

此次交易引發(fā)市場(chǎng)質(zhì)疑。數(shù)據(jù)顯示,2015年-2017年,公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為95.22%、89.73%和73.24%,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是浙江廣廈最主要的營(yíng)收來(lái)源。而影視業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體廣廈傳媒自置入公司以來(lái),連續(xù)3年未達(dá)業(yè)績(jī)承諾。中證中小投資者服務(wù)中心(簡(jiǎn)稱“投服中心”)在現(xiàn)場(chǎng)指出,在轉(zhuǎn)型影視行業(yè)不是很成功的情況下,公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否有必要。

對(duì)此,張霞表示,剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要基于以下考慮。一方面,公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)。公司近年來(lái)一直秉持“穩(wěn)健開發(fā)”的原則,只對(duì)存量地塊和樓盤進(jìn)行開發(fā)、銷售,未新增土地儲(chǔ)備,后續(xù)可開發(fā)用地有限。

同時(shí),從目前杭州土地市場(chǎng)地王頻出、動(dòng)輒幾十億的土地成交現(xiàn)狀看,結(jié)合公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)情況,憑借公司自有資金獲取后續(xù)開發(fā)用地具有一定難度。另一方面,公司于2015年9月9日公司召開2015年第二次臨時(shí)股東大會(huì),審議通過(guò)了《關(guān)于公司擬退出房地產(chǎn)行業(yè)的議案》,承諾將在3年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。本次出售天都實(shí)業(yè)亦是履行上述承諾。

“盡管影視文化業(yè)務(wù)體量尚小,但公司這幾年一直圍繞投并購(gòu)積極尋找大文化行業(yè)的并購(gòu)機(jī)會(huì)。無(wú)論從實(shí)施戰(zhàn)略目標(biāo)或是持續(xù)經(jīng)營(yíng)角度考慮,退出房地產(chǎn)和并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都是公司2018年核心重點(diǎn)工作。”張霞說(shuō)。

交易價(jià)格是否公允

此次交易購(gòu)買方為公司控股股東廣廈控股,市場(chǎng)關(guān)注交易是否公允。7月10日,中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地探訪了天都實(shí)業(yè)的樓盤所在地。

記者走訪了解到,天祥B地塊所在的沁源項(xiàng)目下半年開盤,預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為1.8萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/平方米,車位為18萬(wàn)元/個(gè);但臨近樓盤的二手房?jī)r(jià)格為2.4萬(wàn)元/平方米。這與交易報(bào)告書中提到的天祥B地塊平均售價(jià)為1.55萬(wàn)元/平方米,A07地塊平均售價(jià)1.73萬(wàn)元/平方米,車位為10.6萬(wàn)元/個(gè)存在不小差距。同時(shí),2018年4月4日,廣廈控股下屬子公司廣廈通和以10.65億元拍得一地塊,該地塊距離天都實(shí)業(yè)僅800米,初步估算樓面價(jià)約1.73萬(wàn)元/平方米。如以該地塊樓面價(jià)計(jì)算,僅天都實(shí)業(yè)所持未開發(fā)土地A07的估算售價(jià)將達(dá)16.21億元,高于本次交易全部作價(jià)15.38億元。

對(duì)于中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地走訪的價(jià)格與估值價(jià)格存在差異的問(wèn)題,獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)、太平洋證券范宗輝表示,將A07地塊按照土地拍賣樓面價(jià)單獨(dú)測(cè)算獨(dú)立出售不具可操作性。首先,以樓面價(jià)計(jì)算收入,沒(méi)有考慮土地出售時(shí)所要承擔(dān)的稅費(fèi)成本;其次,如果按照1.73萬(wàn)元/平方米的拍賣價(jià)格來(lái)對(duì)A07地塊單獨(dú)出售做簡(jiǎn)單測(cè)算,參照現(xiàn)有規(guī)劃方案進(jìn)行開發(fā),銷售價(jià)格預(yù)計(jì)達(dá)到2.9萬(wàn)元/平方米才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈虧平衡。但按照目前銷售價(jià)格的備案情況以及項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況,短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)2.9萬(wàn)元/平方米的銷售價(jià)格可能性非常低。從目前周邊最近開盤的樓盤情況看,銷售價(jià)格為1.48萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于評(píng)估價(jià)格與走訪價(jià)格不同的原因,評(píng)估機(jī)構(gòu)代表、北京北方亞事資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所李德沁表示,首先,由于新房銷售實(shí)行價(jià)格備案機(jī)制,目前杭州新房和二手房市場(chǎng)存在價(jià)差。兩個(gè)地塊屬于續(xù)銷地塊,參考項(xiàng)目周邊近期新房售價(jià)增長(zhǎng)率進(jìn)行測(cè)算的價(jià)格合理。第二,車位分兩部分,開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中的存量車位,屬于老院區(qū)車位,按照評(píng)估基準(zhǔn)日在售車位銷售均價(jià)確定為10.6萬(wàn)元/個(gè);對(duì)于計(jì)入開發(fā)成本中的車位,本次評(píng)估均價(jià)17.81萬(wàn)元/個(gè),評(píng)估價(jià)與目前售價(jià)基本保持一致。第三,目前沁源公寓沒(méi)有取得銷售備案資格,現(xiàn)場(chǎng)售樓人員說(shuō)的1.8萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/平方米沒(méi)有可靠的依據(jù)?！胺?jī)r(jià)由物價(jià)局的備案價(jià)格決定。相當(dāng)一部分樓盤想漲價(jià),就因?yàn)槲飪r(jià)局限價(jià),所以房?jī)r(jià)一直不能達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期?！?/p>_ueditor_page_break_tag_

能否按時(shí)支付對(duì)價(jià)

2016年2月,浙江廣廈向廣廈控股出售雍竺實(shí)業(yè)等資產(chǎn),歷時(shí)兩年仍有約2.38億元轉(zhuǎn)讓款和3471.54萬(wàn)元利息未支付,形成對(duì)上市公司的資金占用。反映出控股股東的支付能力及支付意愿存在重大不確定性。本次,浙江廣廈仍采用分期收款方式向控股股東出售資產(chǎn),投服中心擔(dān)心公司屆時(shí)可能再次同意廣廈控股延期支付上述款項(xiàng),并質(zhì)疑交易對(duì)方廣廈控股能否嚴(yán)格遵守合同約定的支付條件和期限,按時(shí)足額支付交易對(duì)價(jià)。

張霞表示,廣廈控股已提前支付了上次股權(quán)轉(zhuǎn)讓款尾款和相應(yīng)利息。股東大會(huì)審議通過(guò)本次交易后,廣廈控股將支付首筆款項(xiàng)1億元,10日內(nèi)支付6.85億元。這足以覆蓋首期款和第二期款。

廣廈控股執(zhí)行總裁樓婷則表示,廣廈控股截至7月13日的貨幣資金余額還有9.7億元,完全可用于支付首筆款項(xiàng)。剩余49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款及利息,支付主要來(lái)自四個(gè)方面:第一,建筑工程業(yè)務(wù)方面,2016年和2017年廣廈控股建筑工程業(yè)務(wù)收入分別為180.2億元和230.5億元,2018年上半年新承接合同達(dá)到220億元,預(yù)計(jì)下半年還會(huì)有大幅增長(zhǎng)。第二,廣廈控股房地產(chǎn)存量可售面積4.7萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)售價(jià)可達(dá)7億元;第三,金融投資方面,廣廈控股合計(jì)持有浙商銀行8.1億股,每年可獲得較好投資收益,2015年現(xiàn)金分紅1.1億元,2016年現(xiàn)金分紅1.38億元,可以為本次交易款項(xiàng)支付提供支持與保障;第四,廣廈控股與銀行金融機(jī)構(gòu)具有良好合作關(guān)系,在多家銀行擁有較高授信額度。截至2018年3月31日,獲得銀行授信而未使用額度為73億元。

太平洋證券鄭揚(yáng)表示,為了確保廣廈控股按照協(xié)議如期支付49%的款項(xiàng),廣廈控股將天都實(shí)業(yè)剩余49%股權(quán)質(zhì)押給上市公司。如果廣廈控股未按照協(xié)議約束如期支付相關(guān)對(duì)價(jià),廣廈控股得支付違約金,逾期一日需要向上市公司支付逾期金額的萬(wàn)分之二。

發(fā)展大文化產(chǎn)業(yè)

根據(jù)交易報(bào)告書,在剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后,浙江廣廈將集中精力聚焦影視傳媒等大文化行業(yè)。然而,作為公司影視產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)主體廣廈傳媒,從2014年并入公司以來(lái),就因?yàn)闃I(yè)績(jī)未達(dá)到承諾而導(dǎo)致上市公司商譽(yù)減值。根據(jù)交易報(bào)告書,廣廈傳媒資金實(shí)力不夠雄厚,影視資源獲取方面和大型公司存在一定劣勢(shì)。對(duì)此,投服中心要求浙江廣廈說(shuō)明,轉(zhuǎn)型影視傳媒等大文化的看法以及公司的發(fā)展方向。

張霞表示,影視文化行業(yè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呈以下幾個(gè)特點(diǎn):行業(yè)政策方面,影視類資產(chǎn)并購(gòu)監(jiān)管趨嚴(yán),行業(yè)政策逐步完善細(xì)化,內(nèi)容提升成為提升市場(chǎng)占有率、打造品牌的利器;渠道建設(shè)方面,影視劇播出渠道改革深化,網(wǎng)絡(luò)端流量和付費(fèi)用戶持續(xù)高增長(zhǎng),電視臺(tái)收視率整體下滑。隨著資本持續(xù)介入和網(wǎng)絡(luò)視頻行業(yè)快速發(fā)展,視頻網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)紛紛參與到IP開發(fā)和內(nèi)容制作,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

關(guān)于傳媒板塊未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略,張霞表示,公司現(xiàn)有影視文化體量尚小,出于謹(jǐn)慎原則,公司沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性并購(gòu)。但是,公司經(jīng)營(yíng)層一直圍繞影視等大文化資產(chǎn)尋找并購(gòu)?fù)顿Y機(jī)會(huì)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)資產(chǎn)出售和下半年影視行業(yè)估值回籠都會(huì)給公司轉(zhuǎn)型帶來(lái)良好契機(jī)。通過(guò)轉(zhuǎn)讓天都實(shí)業(yè)獲得豐厚的現(xiàn)金,在估值下調(diào)的情況下,爭(zhēng)取盡早獲得比較好的切入點(diǎn)。