? ? ? 【編者按】“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈。西安、成都、武漢等新一線城市的“搶人大戰(zhàn)”還沒(méi)結(jié)束，四大直轄市之一的天津市近日也加入其中。由于放寬了本科以上學(xué)歷的落戶限制，不到一天的時(shí)間就吸引30萬(wàn)人申請(qǐng)落戶。

? ? ? ?瘋狂的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)會(huì)否帶來(lái)新一輪的房?jī)r(jià)上漲？在京津冀一體化的背景下，武清作為京津之間的“橋頭堡”，會(huì)否成為撬動(dòng)天津房?jī)r(jià)的新一輪杠桿？中國(guó)財(cái)富網(wǎng)第一時(shí)間來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，為您解讀人才戰(zhàn)背后的“房?jī)r(jià)迷霧”。

? ? ? ?中國(guó)財(cái)富網(wǎng)訊（郭儒逸）當(dāng)看到天津市出臺(tái)的人才引進(jìn)落戶新政時(shí)，崔麗（化名）的第一個(gè)反應(yīng)是：“這是不是變相放松限購(gòu)了？”

崔麗是天津市武清區(qū)某售樓部銷(xiāo)售人員。她告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，自5月16日天津宣布大幅放寬落戶條件后，這幾天打電話咨詢購(gòu)房事宜的北京客戶明顯增多。“目前我們樓盤(pán)還有部分優(yōu)惠，但現(xiàn)在形勢(shì)發(fā)生變化，這些優(yōu)惠可能逐步就取消。”她告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)。

? ? ? ?武清地處京津冀三地交界，從北京南站乘城際列車(chē)到武清高鐵站，僅需24分鐘，從武清站到天津站，也只要16分鐘。在京津冀一體化的背景下，武清作為京津之間的“橋頭堡”，當(dāng)?shù)貥鞘惺艿讲簧俦本┩庖缛丝诘那嗖A。受此影響，過(guò)去幾年武清的房?jī)r(jià)也一直處于顯著的上升通道。

2017年4月1日，天津啟動(dòng)有著“史上最嚴(yán)”之稱的樓市限購(gòu)政策，堵上了非天津籍人士在武清購(gòu)房的大門(mén)。大批沒(méi)有天津戶口的北漂客只得暫時(shí)作別武清樓市。時(shí)隔一年左右，如今天津緊隨部分主要城市之后，大幅降低落戶門(mén)檻。潛在的購(gòu)房“大軍”疊加嚴(yán)厲的調(diào)控基調(diào)，沉寂許久的武清樓市是否將迎變化，目前尚不得而知。

? ? ? ?限購(gòu)下的衛(wèi)星城

武清高鐵站 中國(guó)財(cái)富網(wǎng)攝

? ? ? ?在武清實(shí)地走訪期間，中國(guó)財(cái)富網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似“打造京津衛(wèi)星城”的標(biāo)語(yǔ)隨處可見(jiàn)。武清不僅在承接北京外溢產(chǎn)業(yè)中扮演重要角色，從過(guò)去情況看，其吸引周邊購(gòu)房者的勢(shì)頭也十分兇猛。

? ? ? ?不過(guò)，隨著2016年9月和2017年4月的兩輪調(diào)控，逐步升級(jí)的嚴(yán)厲態(tài)勢(shì)開(kāi)始將外地購(gòu)房者擋在門(mén)外。

? ? ? ?一家港資背景的開(kāi)發(fā)商工作人員稱，在去年4月推出限購(gòu)政策之前，到武清樓盤(pán)咨詢的北京客戶非常多。但限購(gòu)之后，很多人由于沒(méi)有天津戶口，整個(gè)售樓部一下子冷清起來(lái)。盡管每到周末仍有零星看房客前來(lái)，但行情確實(shí)不景氣。

? ? ? ?崔麗也表示，她所在售樓處已售罄的樓盤(pán)中，北京客戶占到相當(dāng)比例。在限購(gòu)的一年多期間，仍然有購(gòu)房者通過(guò)原有的“人才引進(jìn)”方式落戶，然后順利買(mǎi)房。但與此次放寬的新政相比，尤其新政規(guī)定符合年齡的本科畢業(yè)生可直接落戶，原有的人才引進(jìn)方式還是比較麻煩。

需求的被抑制反映在了房?jī)r(jià)上。過(guò)去一年，武清的不少樓盤(pán)紛紛推出優(yōu)惠和一定幅度降價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者。中國(guó)財(cái)富網(wǎng)查詢某知名房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從去年7月到今年5月，當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)保持穩(wěn)定但呈小幅下降的態(tài)勢(shì)。例如，今年5月份均價(jià)為13451元/平米，較去年7月份高點(diǎn)下降約2300元/平米。與此同時(shí)，5月份天津房?jī)r(jià)均價(jià)為25874元，較去年6月份高點(diǎn)也下降近2000元/平米。

上述港資背景開(kāi)發(fā)商在距離武清站約五公里的一個(gè)項(xiàng)目，去年7月-9月時(shí)均價(jià)仍為15000元/平米左右，但到12月份已降至13500元/平米左右，甚至最低每平米12000多元也可以成交。

? ? ? ?樓市情緒也蔓延至土地市場(chǎng)。在房企拿地方面，今年4月份包括武清三宗停牌地塊在內(nèi)，天津市單月內(nèi)停牌經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)7宗。武清區(qū)三宗原定于4月27日依次成交的地塊，因無(wú)房企參與報(bào)名競(jìng)買(mǎi)而停牌。這三宗地塊掛牌起始總價(jià)合計(jì)超45億元，樓板價(jià)為7000-8000元/平方米。

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? ? ? ?落戶新政或催熱樓市

? ? ? ?據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有超50個(gè)城市發(fā)布人才引進(jìn)新政。天津落戶新政雖然出臺(tái)較晚，但引發(fā)的關(guān)注可謂爆棚。除了短短20個(gè)小時(shí)內(nèi)30萬(wàn)人提交申請(qǐng)外，中國(guó)財(cái)富網(wǎng)還了解到，5月18日在天津多個(gè)行政服務(wù)中心前來(lái)辦理落戶事宜的人也是摩肩接踵，絡(luò)繹不絕。

? ? ? “武清城區(qū)的新盤(pán)和價(jià)格近半年變化不大。即便出臺(tái)落戶新政，兩三個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)變化可能不大。但如果晚一點(diǎn)，到今年下半年房?jī)r(jià)大概率會(huì)上漲?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商工作人員表示。

? ? ? ?中國(guó)財(cái)富網(wǎng)以購(gòu)房者身份咨詢多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，武清房?jī)r(jià)將會(huì)上漲似乎成為一種共識(shí)。

武清區(qū)某在建樓盤(pán) 中國(guó)財(cái)富網(wǎng)攝

一名銷(xiāo)售代表分析稱，武清限購(gòu)的一年多時(shí)間內(nèi)，市面上一直沒(méi)有多大的新盤(pán)供應(yīng)。今年三季度將出現(xiàn)一波供應(yīng)小高潮，而這部分樓盤(pán)多是由去年高價(jià)拿地所推出，因此三季度武清房?jī)r(jià)很可能會(huì)上漲。落戶新政此時(shí)出臺(tái)，將加速這一趨勢(shì)。

目前，房企在武清拿地價(jià)格普遍在每平米1.2萬(wàn)元-1.3萬(wàn)元。該銷(xiāo)售代表預(yù)測(cè)，未來(lái)新房單價(jià)突破2萬(wàn)元將是必然。他還舉例說(shuō)，不久前武清區(qū)高村一宗出讓的地塊，成交樓板價(jià)達(dá)到14238元/平方米。如果兩三年后房?jī)r(jià)不賣(mài)到每平米三萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商“根本賺不到錢(qián)”。

落戶新政下房?jī)r(jià)上漲在其他城市已經(jīng)發(fā)生。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，同比漲幅居前的10個(gè)城市中，半數(shù)為近一年出臺(tái)“搶人新政”城市。其中，西安房?jī)r(jià)4月份環(huán)比上漲1.6%，成為非常典型的案例。

然而，一面是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，一面則仍然是樓市高壓態(tài)勢(shì)持續(xù)。一方面，住建部5月9日約談房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的部分城市；另一方面，中國(guó)財(cái)富網(wǎng)了解到，天津當(dāng)?shù)氐淖》啃刨J政策仍然從緊，各銀行普遍執(zhí)行較基準(zhǔn)利率上浮5%的貸款利率。只有個(gè)別銀行，例如天津城商行房貸利率尚有優(yōu)惠，但也需要以存款20萬(wàn)元為前提。

? ? ? “天津人才引進(jìn)新政公布后，預(yù)計(jì)武清房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。但考慮到樓市調(diào)控大環(huán)境，也不排除會(huì)出臺(tái)其他針對(duì)性的調(diào)控措施?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受中國(guó)財(cái)富網(wǎng)采訪時(shí)稱。

? ? ? ?同樣，也有當(dāng)?shù)貥潜P(pán)銷(xiāo)售人員謹(jǐn)慎地表示，目前武清樓市仍然實(shí)施限購(gòu)政策，即使政策放松也會(huì)是逐步的調(diào)整，應(yīng)該不會(huì)像當(dāng)初實(shí)施限購(gòu)時(shí)力度那么猛。

? ? ? ?人才還是“炒房客”？

京津城際視野下的武清 中國(guó)財(cái)富網(wǎng)攝

? ? ? ?按照張大偉的分析，申請(qǐng)?zhí)旖蚵鋺舻娜瞬艛?shù)量，之所以一天時(shí)間就趕上西安等城市幾個(gè)月的規(guī)模，重要原因是北京的嚴(yán)格戶籍政策。這種情況下，天津新落戶人群中，其實(shí)很大部分是工作、生活在北京的外地戶籍。

? ? ? ?他表示，相比一線城市的嚴(yán)格限購(gòu)和房?jī)r(jià)高企，二三線城市公布的人才引進(jìn)政策中，落戶條件寬松、首套房不限購(gòu)以及提供購(gòu)房補(bǔ)貼等成為亮點(diǎn)，這對(duì)外部人才的吸引力很大。

? ? ? “目前大部分城市的人才政策均是可以直接落戶，變相獲得購(gòu)房資格，但并沒(méi)有留住人才的措施。這種情況下，吸引來(lái)的基本都是購(gòu)房者?！睆埓髠シQ，“對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這容易引起非理性的判斷，甚至有可能出現(xiàn)炒房客重現(xiàn)的情況?！?/p>

? ? ? ?中國(guó)財(cái)富網(wǎng)注意到，在武清高鐵站附近，一些樓盤(pán)的促銷(xiāo)人員已經(jīng)聚集。每當(dāng)乘客走出，他們便紛紛上前主動(dòng)詢問(wèn)。據(jù)了解，這種情況在過(guò)去幾個(gè)月中并未出現(xiàn)過(guò)。

? ? ? ?另?yè)?jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，武清商品住宅存量為137.16萬(wàn)㎡，位居天津市第二。值得注意的是，相比一季度沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性土地出讓，二季度武清區(qū)將供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地112.4公頃，擬收取出讓金118.6億元。

落戶新政之下，這座京津衛(wèi)星城的樓市大戲?qū)⑷绾紊涎?，還是拭目以待。