近段時間以來，樓市“小陽春”成為關(guān)鍵詞：一邊土地市場的迅速回暖成為樓市“小陽春”的另一面，但另一面4月全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售表現(xiàn)略不及3月，“小陽春”行情似乎有所降溫。

自3月份以來，部分一二線城市土地拍賣情況明顯升溫，合肥、蘇州、杭州等地的成交樓面價及溢價率均出現(xiàn)不同程度上揚(yáng)。4月1日，廣州集中出讓一批土地，位于荔灣、番禺、海珠、南沙等區(qū)，包括居住用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地。最終，6宗土地被中海、中國電建、龍光、華邦和恒大收入囊中，攬金87億元。其中，最為搶手的是番禺區(qū)的一幅地塊，參與競拍的房企超過20家，經(jīng)過41輪競價后被中海拿下，扣除政府回購面積后，折合樓面價達(dá)到每平方米18202元。

4月23日，融創(chuàng)在湖北武漢公開招拍掛土地市場大舉拿下四宗地塊，總金額為152億元，溢價率最高的一宗達(dá)24%。4月30日，中海以33.97億元競得浙江寧波海曙區(qū)一宗地塊，樓面價約每平方米2.08萬元，溢價率29.7%，經(jīng)過2小時、273輪競價才得以收入囊中。

上述情況或許只是房企蜂擁搶地的一個縮影。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月房企拿地積極性明顯上漲，單月有18家企業(yè)拿地超過50億元，刷新了最近一年多土地市場的月度記錄，其中融創(chuàng)、碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、榮盛、金地等8家超過100億元。

從2019年前4個月的數(shù)據(jù)來看，累計有28家企業(yè)拿地過百億元，而在2018年同期只有24家企業(yè)，2017年同期只有18家。

與房企積極拿地不同，4月房地產(chǎn)行業(yè)銷售表現(xiàn)略不及3月，“小陽春”行情似乎有所降溫。根據(jù)克而瑞發(fā)布的4月份TOP100房企銷售數(shù)據(jù)，盡管從整體業(yè)績上來看行業(yè)整體增長平穩(wěn)，一定程度上延續(xù)3月的回暖勢頭，但市場成交有高位回落態(tài)勢，重點城市整體成交量同環(huán)比均微降2%。而在今年3月，中國重點房企單月銷售額同比均出現(xiàn)明顯上漲，與今年前兩月相比顯著改善。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月100個重點城市二手住宅掛牌均價為每平方米14987元，環(huán)比上漲0.16%，但從漲跌城市數(shù)量來看，二手住宅掛牌均價上漲城市57個，比上月減少2個，平均漲幅1.64%，漲幅收窄。

在此前舉行的業(yè)績會上，多家大型房企都表達(dá)了對土地市場的謹(jǐn)慎。公開信息顯示，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，“最近的土地市場很多城市都偏熱，溢價率都比較高。我們在拿地上一直都沒有具體目標(biāo)，今年拿地會非常小心。”龍湖集團(tuán)CEO邵明曉也表示，今年拿地會量入為出，保持凈負(fù)債率全年在50%至60%之間。

房企積極拿地背后離不開融資，融資難時土地流標(biāo)多，而最近很多城市出現(xiàn)多宗之前流標(biāo)土地成交的現(xiàn)象，意味著融資緩解帶來的市場活躍快速提升。有分析人士表示，在當(dāng)前貨幣政策背景下，房企融資成本隨無風(fēng)險利率小幅下降，各渠道融資規(guī)模有所回升，但由于房地產(chǎn)融資仍受限制，資金并未顯著流入房地產(chǎn)行業(yè)。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，一二線城市基于更好的基本面以及對各類資源的強(qiáng)吸引力，獲得更多企業(yè)側(cè)重，土地市場將保持一定熱度。

但從全年來看，房企融資環(huán)境仍然偏緊，且今年企業(yè)已進(jìn)入償債高峰期，資金壓力仍較大，全國土地市場持續(xù)全面回溫的可能性不大。

而在5月6日，中國人民銀行決定從2019年5月15日開始對聚焦當(dāng)?shù)?、服?wù)縣域的中小銀行，實行較低的優(yōu)惠存款準(zhǔn)備金率。約有1000家縣域農(nóng)商行可以享受該項優(yōu)惠政策，釋放長期資金約2800億元，全部用于發(fā)放民營和小微企業(yè)貸款。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從地產(chǎn)領(lǐng)域來說，預(yù)計二季度或接下來的時間會有較為明顯的轉(zhuǎn)變。其中，銀行可貸資金規(guī)模增加，將使得銀行放貸的積極性增加。雖然理論上此類資金只能流入到民營和小微企業(yè)，但客觀上銀行的資金約束減少，其放貸的空間增大，這會刺激開發(fā)貸和按揭貸等業(yè)務(wù)。從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向看，鄉(xiāng)村振興計劃、特色小鎮(zhèn)、民宿、文旅地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等都是重點支持的產(chǎn)業(yè)，部分開發(fā)商已經(jīng)涉足了此類產(chǎn)業(yè)，未來應(yīng)該堅持“房住不炒”的概念，同時積極獲取各類優(yōu)惠貸款，這是今年開發(fā)商的一個新融資機(jī)會。

中國指數(shù)研究院建議，目前市場的變化對企業(yè)拿地提出更高要求，中小房企盡量少拿高價地、高溢價地和高總價地，可以通過合作和收并購有選擇地進(jìn)入潛力城市。嚴(yán)躍進(jìn)也警告，近期房屋銷售市場悲觀情緒減少，同時房企的資金面在不斷改善，這些因素都帶來了很多拿地機(jī)會。不過，如果近期土地溢價率太高，接下來又會出現(xiàn)很多管控，即出現(xiàn)穩(wěn)地價的現(xiàn)象。