根據(jù)最新持股數(shù)據(jù)，國內(nèi)險企重倉A股和港股總計超27家上市房企。多位險企資管人士日前表示，重倉地產(chǎn)股僅掀開險企布局房地產(chǎn)的冰山一角。增持地產(chǎn)股的險企資金體量不算多，直接拿地或通過購買不動產(chǎn)金融產(chǎn)品從而實現(xiàn)間接投資才是投資主要方式。

多位保險資管人士表示，2019年不動產(chǎn)依然是險企重點投資領(lǐng)域。險企將關(guān)注具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項目，一線城市或粵港澳大灣區(qū)城市棚改、城鎮(zhèn)化建設(shè)相關(guān)項目。但是，險企投資路徑正發(fā)生改變，保險資管發(fā)行的不動產(chǎn)債權(quán)產(chǎn)品規(guī)模明顯縮減，分紅穩(wěn)定、業(yè)績確定性強(qiáng)的龍頭地產(chǎn)股有望獲保險機(jī)構(gòu)資金青睞。

重倉持有27家上市房企

2019年開年，中國平安再度增持華夏幸福，進(jìn)一步鞏固第二大股東之位。而這只是險資布局房地產(chǎn)的冰山一角。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，國內(nèi)險企目前總計重倉持有A股和港股超過27家上市房企股權(quán)。

A股方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度末，險企重倉22家A股上市房企，其中金地集團(tuán)、金融街、華夏幸福獲單家險企投資比例（占流通股比例）超過5%。2018年四季度至今，從上市公司披露的增減持情況來看，險企并未減持手上地產(chǎn)股，反而有小幅增持。

同時，國內(nèi)上市險企也在大手筆投資香港地產(chǎn)股，并在其中居核心股東位置。具體來看，中國人壽分別為遠(yuǎn)洋集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)的第一、第二大股東；中國平安位列旭輝控股、碧桂園第二大股東；新華人壽是中國金茂第二大股東。

險企重倉的地產(chǎn)股普遍具備高股息率的特點，長期持有也令險企獲利頗豐。富德生命人壽自2013年初舉牌金地集團(tuán)后，通過連續(xù)增持成為第一大股東，6年來累計獲得分紅超過26億元。

大手筆購置商業(yè)地產(chǎn)

在另類投資領(lǐng)域，險企還通過持有商業(yè)地產(chǎn)或物業(yè)、購買不動產(chǎn)金融產(chǎn)品的方式擴(kuò)張投資版圖。

廣東某保險資管部門人士告訴中國證券報記者，保險資金投資不動產(chǎn)渠道包括直接投資或購買不動產(chǎn)金融產(chǎn)品實現(xiàn)間接投資。直投投資包括直接股權(quán)投資和直接物業(yè)收購，間接投資渠道包括債權(quán)計劃、股權(quán)計劃、資產(chǎn)支持計劃、產(chǎn)業(yè)基金、信托計劃、私募基金等?！叭ツ晔苜Y管新規(guī)及其他投資渠道收緊的影響，直投比例相對較大些?！彼赋?。

某大型險企保險資管人士也持有類似觀點：“根據(jù)經(jīng)驗來看，直接購置商業(yè)地產(chǎn)或物業(yè)的險資體量最大，通過不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃參與的險資體量次之，增持地產(chǎn)股的最小?！?/p>

“政策影響加上現(xiàn)金流不如以往那么充裕，很多中小險企拿地已經(jīng)不如以前那么激進(jìn)。但龍頭險企資金實力雄厚，仍然有充足資金拿地。”上述險企人士指出。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，龍頭險企資金實力雄厚，有充足“子彈”參與拿地。比如記者根據(jù)中指院數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2007年至今，中國平安通過下屬公司購入或與房企合作拿地總計36起，其中10起購得土地為商業(yè)或辦公用地，當(dāng)中最知名的案例即2007年11月以16.6億元購得深圳福田中心區(qū)地塊打造平安國際金融中心。另有26起是通過掛牌轉(zhuǎn)讓、拍賣競得住宅或綜合用地，地塊主要分布在昆明、濟(jì)南等地。最新一起發(fā)生在今年1月31日，萬科旗下北京萬科企業(yè)有限公司和平安旗下深圳創(chuàng)鄴企業(yè)管理有限公司聯(lián)合體以66.6億購得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)的綜合地塊。

龍頭地產(chǎn)股配置價值凸顯

不過，險企的投資路徑正在悄然發(fā)生改變，保險資管發(fā)行的不動產(chǎn)債權(quán)產(chǎn)品規(guī)模明顯縮減，龍頭地產(chǎn)股則有望獲險企青睞。

根據(jù)中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2018年全年，保險資管注冊的不動產(chǎn)債權(quán)計劃規(guī)模1245.40億元，與上一年相比下降了41.07%，接近腰斬。一位華北地區(qū)保險資管人士認(rèn)為，不動產(chǎn)債權(quán)產(chǎn)品規(guī)模下降的主要原因是保險資金出于防控信用風(fēng)險的考慮，目前可選的交易對手太少了，從而集中在少數(shù)大型房企。同時，監(jiān)管部門嚴(yán)控風(fēng)險底線，對于不動產(chǎn)項目的申報要求也更嚴(yán)格。

龍頭地產(chǎn)股對于險企資金的配置價值開始凸顯。天風(fēng)證券研報指出，保險業(yè)最晚將在2021年1月1日實行新會計準(zhǔn)則。新會計準(zhǔn)則下，金融資產(chǎn)分類由四類變?yōu)槿?，不再具有原可供出售金融資產(chǎn)科目的利潤調(diào)節(jié)空間，保險資管權(quán)益類投資的波動將會被放大。

在此背景下，具有高分紅、業(yè)績確定性強(qiáng)特征的龍頭地產(chǎn)股將更受保險資管機(jī)構(gòu)的重視。民生證券分析師楊柳認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)兼具價值屬性與成長預(yù)期，目前宏觀環(huán)境導(dǎo)致房企拿地放緩，房企有更多現(xiàn)金來分紅，這恰好契合了險資的配置需求，險資的持股比例也會越來越高。另外龍頭房企未來業(yè)績確定性增強(qiáng)，比如在平安增持華夏幸福的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，承諾了凈利潤增長率，且承諾不達(dá)標(biāo)部分將進(jìn)行現(xiàn)金補償，為平安的投資構(gòu)筑了較高的安全邊際。除此之外，多家龍頭房企在股權(quán)激勵中也設(shè)置了業(yè)績考核目標(biāo)作為行權(quán)條件，增強(qiáng)了上市公司的業(yè)績確定性，對險資的吸引力較大。