春節(jié)后A股第一個(gè)交易日喜迎開(kāi)門(mén)紅，拉動(dòng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好迅速回升。在普漲格局下，隱藏著一條機(jī)構(gòu)深度潛伏的投資主線——去年四季度基金加倉(cāng)最多的房地產(chǎn)板塊。雖然地產(chǎn)龍頭股已經(jīng)走出了一波亮麗的行情，但在基金經(jīng)理看來(lái)，上漲背后仍不乏隱憂。

春節(jié)期間，一位券商分析師在返鄉(xiāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然三線城市房地產(chǎn)過(guò)去兩年已有過(guò)一波上漲，但是身邊的親戚朋友有閑錢(qián)還是會(huì)選擇買(mǎi)房，房子和車(chē)幾乎是結(jié)婚時(shí)的標(biāo)配，在改善生活的需求中占據(jù)重要地位。

數(shù)據(jù)也為浮光掠影的返鄉(xiāng)觀感增添了真實(shí)的注腳：申萬(wàn)宏源研報(bào)顯示，從房地產(chǎn)板塊65家已發(fā)布2018年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的房企來(lái)看，36家預(yù)增或扭虧，盈利為正；29家預(yù)減、首虧或續(xù)虧。其中，TOP100房企全年銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)35%，顯示行業(yè)整體業(yè)績(jī)穩(wěn)健，集中度上升是長(zhǎng)期邏輯。業(yè)績(jī)支撐下，港股市場(chǎng)上的融創(chuàng)中國(guó)今年來(lái)一路上漲，漲幅已近30%，碧桂園的漲幅也接近20%。

業(yè)績(jī)穩(wěn)健疊加估值優(yōu)勢(shì)，使得基金2018年四季度超配優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股。據(jù)光大證券對(duì)30家重點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)的基金持倉(cāng)變動(dòng)跟蹤顯示，2018年四季度，30只個(gè)股中共有27只個(gè)股成為基金重倉(cāng)股，較三季度新增6只；基金重倉(cāng)總市值為436億元，環(huán)比增加31%，重倉(cāng)比例約5.64%。當(dāng)下，基金對(duì)地產(chǎn)A股板塊的重倉(cāng)比例，幾乎處于2015年一季度以來(lái)的最高水平。

此外，數(shù)據(jù)顯示基金持倉(cāng)繼續(xù)向龍頭集中：2018年四季度地產(chǎn)行業(yè)持股市值Top5的地產(chǎn)股（保利、萬(wàn)科A、華夏幸福、招商蛇口、新城控股）的持股總市值占板塊持倉(cāng)總市值的比重達(dá)44.8%，較上半年大幅提升9.6個(gè)百分點(diǎn)，保持了2016下半年以來(lái)的持續(xù)提升態(tài)勢(shì)。其中基金增持萬(wàn)科A 1.54億股，重倉(cāng)市值增加34億元；增持保利地產(chǎn)1.86億股，重倉(cāng)市值增加19億元；增持華夏幸福8663萬(wàn)股，重倉(cāng)市值增加22億元；增持綠地控股8451萬(wàn)股，重倉(cāng)市值增加5億元；增持招商蛇口5947萬(wàn)股，重倉(cāng)市值9億元。

增持地產(chǎn)股的核心邏輯是博短線反彈還是看重長(zhǎng)線價(jià)值？對(duì)此，基金經(jīng)理的看法有明顯分歧。一位基金經(jīng)理表示，地產(chǎn)板塊在2018年已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期充分反應(yīng)，估值處于低位，業(yè)績(jī)又有支撐，隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，具備中長(zhǎng)期投資價(jià)值。

也有基金經(jīng)理?yè)?dān)憂地產(chǎn)泡沫并未出清，再度擴(kuò)張空間有限?！昂暧^環(huán)境不是一朝一夕就能扭轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在仍處于穩(wěn)中有憂的態(tài)勢(shì)中。而且基建在很多城市已經(jīng)飽和，考慮到人口結(jié)構(gòu)、人均住房肯定趨于過(guò)剩，居民杠桿也已經(jīng)加上來(lái)了，在需求比較疲弱的環(huán)境下，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力一定來(lái)源于創(chuàng)新。”

華泰證券認(rèn)為，從布局時(shí)點(diǎn)和驅(qū)動(dòng)因素來(lái)看，當(dāng)前地產(chǎn)板塊所處時(shí)點(diǎn)接近于2014年，2014年基金超配地產(chǎn)板塊主要發(fā)生在其盈利的修復(fù)階段、行業(yè)基本面的低點(diǎn)及政策寬松周期的開(kāi)啟階段，配置價(jià)值則源于盈利支撐和政策催化，但政策依然為核心變量。