1月18日，此前暴跌8成的內(nèi)房股佳源國(guó)際強(qiáng)勁反彈，開(kāi)盤(pán)一度大漲接近100%，公司股價(jià)收于4.4港元/股，大漲70%。與佳源國(guó)際同日大跌的陽(yáng)光100中國(guó)、仁天科技等個(gè)股大幅反彈，占據(jù)了1月18日港股漲幅榜前列位置。

多位地產(chǎn)人士表示，1月18日幾只內(nèi)房股在經(jīng)歷前一日大跌后反彈，這種波動(dòng)主要還是由于其自身因素所導(dǎo)致的，如果一些負(fù)面因素暫時(shí)得到澄清，將有助于股價(jià)反彈，但如果未來(lái)債務(wù)問(wèn)題繼續(xù)發(fā)酵，則股價(jià)將繼續(xù)承壓，并不能從一日的反彈就說(shuō)明“平安過(guò)關(guān)”。對(duì)于在港上市的內(nèi)房股并無(wú)整體影響，因?yàn)閮?nèi)房股整體還是受到內(nèi)地房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)的影響，不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別公司的因素而受到影響，但值得注意的是，如果投資者信心和情緒受到打壓，無(wú)疑是相當(dāng)不利的。

深夜多道金牌救市

1月17日，佳源國(guó)際收于2.52港元/股，下跌超過(guò)8成。陽(yáng)光100中國(guó)、仁天科技分別暴跌超過(guò)6成和7成。

佳源國(guó)際1月17日晚間率先發(fā)布公告表示，公司3.5億美元有限抵押票據(jù)已經(jīng)按期兌付本息。公司運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況一切正常，且公司并不了解為何大跌。

當(dāng)天深夜11點(diǎn)，陽(yáng)光100中國(guó)發(fā)布公告，公司不掌握股價(jià)波動(dòng)的具體原因，公司經(jīng)營(yíng)一切正常，擬推出不超過(guò)股份總數(shù)10%的回購(gòu)。

龍湖集團(tuán)在本輪暴跌內(nèi)房股中屬于大塊頭。作為老牌房企，公司2018年銷(xiāo)售收入更是突破2000億元人民幣。不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，公司股價(jià)大跌可能與公司董事局主席吳亞軍前夫蔡奎及多位公司高管大舉減持有關(guān)，其中蔡奎減持規(guī)模更是達(dá)到了1.5億股，套現(xiàn)超過(guò)30億元。

龍湖集團(tuán)1月17日晚間發(fā)布公告，一方面披露蔡奎持有的佳辰發(fā)展國(guó)際減持1.5億股，同時(shí)，吳亞軍家族通過(guò)其持有的Charm Talent增持了880萬(wàn)股公司股份，增持后吳亞軍家族持股比例達(dá)到43.9%。

港股資深分析師岑智勇對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，此前幾只內(nèi)房股出現(xiàn)暴跌的原因可能是被“斬倉(cāng)”，其中佳源國(guó)際主要賣(mài)家是華泰金融，陽(yáng)光100中國(guó)是中國(guó)銀河以及申萬(wàn)宏源在賣(mài)出，國(guó)瑞置業(yè)是長(zhǎng)江證券在賣(mài)出。而相關(guān)密集釋放利好公告，這使得市場(chǎng)擔(dān)憂情緒大為緩解，有利于內(nèi)房股整體表現(xiàn)。

銷(xiāo)售預(yù)計(jì)放緩

對(duì)于2019年房地產(chǎn)整體情況，業(yè)內(nèi)人士看法較為樂(lè)觀。瑞銀財(cái)富管理亞太區(qū)投資總監(jiān)及首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡一帆對(duì)記者表示，從中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面來(lái)看，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)“軟著陸”，而不會(huì)出現(xiàn)“硬著陸”。她強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的崩潰，是持續(xù)調(diào)整的軟著陸。去年已經(jīng)開(kāi)始在交易量上縮量，房地產(chǎn)價(jià)格在一二線城市相對(duì)比較穩(wěn)健，如果未來(lái)下跌也是比較緩慢?？傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是持續(xù)調(diào)整，出現(xiàn)軟著陸。”

不過(guò)盡管預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)行業(yè)仍將在持續(xù)調(diào)整中發(fā)展，但2019年房企銷(xiāo)售增速預(yù)計(jì)大幅下降已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。新年伊始，多家大型房企陸續(xù)公布全年目標(biāo)。降低銷(xiāo)售增速目標(biāo)，追求穩(wěn)健發(fā)展、降杠桿成為房企目標(biāo)關(guān)鍵字。

中國(guó)恒大公布2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)為6000億元，以公司2018年銷(xiāo)售金額計(jì)算，公司2019年目標(biāo)增長(zhǎng)率低于10%。碧桂園并未公布明確銷(xiāo)售目標(biāo)，僅指出2019年要進(jìn)一步做強(qiáng)主業(yè)及轉(zhuǎn)型升級(jí)，繼續(xù)深耕著力提升房產(chǎn)業(yè)務(wù)全周期競(jìng)爭(zhēng)力；打造現(xiàn)代機(jī)器人產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，布局農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈。大型房企紛紛降低銷(xiāo)售目標(biāo)，而項(xiàng)目、規(guī)模以及品牌影響力有限的中小房企將面臨更大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力。

擔(dān)憂債務(wù)壓力

前期較為激進(jìn)的中小房企可能面臨的償債壓力被市場(chǎng)廣泛擔(dān)憂。多位地產(chǎn)人士指出，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策目前未見(jiàn)明顯放松跡象，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售增速將較2018年明顯下降，同時(shí)房企普遍面臨較大償債壓力。中小房企尤其是債務(wù)壓力較大的房企將面臨銷(xiāo)售和償債壓力。

富途證券表示，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模為2069.71億元，2019年債券到期規(guī)模將大幅攀升至4026.52億元，較2018年增幅為94.5%。對(duì)大房企來(lái)說(shuō)，還能通過(guò)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、融資渠道和成本優(yōu)勢(shì)以及快速回款的方法來(lái)償還債務(wù)，降低杠桿，但是對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，資質(zhì)趨嚴(yán)受限更多，債務(wù)兌付壓力更大，容易引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大部分股價(jià)暴跌企業(yè)都是因?yàn)橘Y金鏈安全問(wèn)題，或者是因?yàn)槿谫Y出現(xiàn)問(wèn)題，或者是因?yàn)榇蠊蓶|質(zhì)押過(guò)高。雖然從當(dāng)下市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，大型房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力有所緩解，過(guò)度擴(kuò)張的中小型房企將是未來(lái)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)。他進(jìn)一步指出，杠桿比例過(guò)高的房企，在市場(chǎng)逐漸杠桿平穩(wěn)的趨勢(shì)下，一旦銷(xiāo)售放緩，就很容易出現(xiàn)債務(wù)違約等問(wèn)題?，F(xiàn)在看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是2017-2018年排行榜突然上升的企業(yè)，都有非常大的資金鏈壓力。

“從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。最近雖然部分緩解，但只有龍頭房企相對(duì)較好，而對(duì)于中小型高杠桿房企來(lái)說(shuō)，冬天才剛剛開(kāi)始。”張大偉表示。

岑智勇也指出，從目前來(lái)看，此次的波動(dòng)對(duì)于內(nèi)房股整體暫時(shí)沒(méi)有影響。但仍需留意下次有房地產(chǎn)公司債券到期的時(shí)間點(diǎn)。這次事件也反映出投資者信心不夠。