最近，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期明年樓市調(diào)控或?qū)⒎潘桑诋?dāng)前樓市調(diào)控政策敏感期，山東省菏澤市樓市政策調(diào)整的消息一出即被解讀為打響了樓市政策放松的第一槍并被強(qiáng)勢(shì)刷屏，這個(gè)輿情效果超出了當(dāng)?shù)卣念A(yù)期。而從政府部門的回應(yīng)可以看出，因城施策仍是未來(lái)樓市調(diào)控的主基調(diào)。

“房住不炒”定位是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本紅線，鼓勵(lì)自住、抑制投資投機(jī)的調(diào)控大方向沒(méi)有改變。正是在這根紅線指引下，今年以來(lái)各地因城施策、持續(xù)調(diào)控，取得了全國(guó)樓市整體降溫的階段性成果，特別是一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控成效顯著，不僅一線城市二手房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌，而且連續(xù)2個(gè)月超過(guò)10個(gè)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，這一現(xiàn)象是全國(guó)4年來(lái)首次出現(xiàn)。

菏澤市調(diào)整政策，有其自身發(fā)展的原因。筆者梳理當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)數(shù)據(jù)了解到，2017年菏澤市棚改規(guī)模位居全國(guó)地級(jí)市首位，僅市區(qū)利用棚改就騰出土地3萬(wàn)畝。隨著土地供應(yīng)的增加，賣地收入也大幅增加，去年全市住宅用地收入同比大漲超7倍，今年上半年賣地收入更是沖進(jìn)全國(guó)前30強(qiáng)。這也意味著未來(lái)將會(huì)有較大數(shù)量的住房供給入市，必然需要有購(gòu)買力進(jìn)行支撐。而菏澤市住建局的解釋是因限售政策影響了存量房的交易，不能滿足部分市民特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻竦馁?gòu)房需求，也引起了二手房?jī)r(jià)格的較快上漲，為防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因城施策的要求，取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。這也表明了此次菏澤是根據(jù)本地實(shí)際情況變化做的調(diào)整。對(duì)此，山東住建廳在對(duì)媒體的回應(yīng)中更加明確表示，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，山東省住建廳和國(guó)家的調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因?yàn)楦鞯胤匠鞘星闆r不一樣，在政策方面也不是“一刀切”，各項(xiàng)政策還是由各地方城市根據(jù)自身情況來(lái)主控，省住建廳會(huì)進(jìn)行總體把控。省住建廳不干涉各個(gè)地方住建部門的具體政策，有的政策需要報(bào)備，有的不需要報(bào)備。這一表述的背后正是差異化調(diào)控精神的體現(xiàn)。

由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異較大，同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的市場(chǎng)也有區(qū)別，因此，調(diào)控需要因地制宜、因城施策，這也是去年以來(lái)中央強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，在把握“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”大前提下由各地方政府自行調(diào)控的原因。今年以來(lái)的確有部分城市對(duì)政策進(jìn)行了調(diào)整，如蘭州取消了對(duì)部分庫(kù)存較大的偏遠(yuǎn)地區(qū)的限購(gòu)措施，并以限售替代限購(gòu)，而對(duì)住房供求矛盾突出的主城區(qū)仍從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)等調(diào)控措施；廣州針對(duì)“雙合同”問(wèn)題，在調(diào)控力度不放松、保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的前提下，對(duì)新房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)指導(dǎo)機(jī)制做優(yōu)化，嚴(yán)禁房企拆分價(jià)格報(bào)備。但是這些政策調(diào)整都沒(méi)有突破“房住不炒”的底線，根據(jù)地方實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，也是為了落實(shí)分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。

未來(lái)隨著樓市調(diào)控的不斷深入，可能還會(huì)有一些城市根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系、人才結(jié)構(gòu)、地方財(cái)政承受能力、城市人口規(guī)模、用地情況等進(jìn)行政策微調(diào)，如庫(kù)存壓力較大城市、改善性需求強(qiáng)烈的城市，以及人才需求較大的城市。當(dāng)然，一些房?jī)r(jià)上漲壓力仍大的城市還會(huì)加碼調(diào)控。無(wú)論地方政府如何調(diào)整，都不能越過(guò)“房住不炒”紅線，在這個(gè)大前提下，因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，最終的目的是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，讓全體人民住有所居。