蕭瑟寒冬，如何投資？12月12日在上海召開的“2018外灘金融·房地產(chǎn)投資論壇”，與會嘉賓別開生面地探討了“城市更新下的不動產(chǎn)投資機會”。大家一致認(rèn)為，中國城市尤其是一線城市發(fā)展已邁入存量更新時代，城市更新既是建筑規(guī)劃的時代更迭，也是經(jīng)濟(jì)民生的發(fā)展需求，更是房地產(chǎn)投資的新方向。上海特殊的資本環(huán)境，為城市更新下的不動產(chǎn)投資孕育了良好的土壤。

上海國際股權(quán)投資基金協(xié)會房地產(chǎn)投資分會會長、中城投資董事長路林表示，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，尤其是北京、上海等一線城市，城市更新成為城市發(fā)展的新起點?！昂箝_發(fā)”時代不動產(chǎn)投資，與城市發(fā)展、城市更新之間息息相關(guān)?！俺鞘凶屔罡篮谩保浅鞘械脑妇?，是城市的魅力，也是城市發(fā)展和城市更新的新起點——從地產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)楣惨貙?dǎo)向；從大規(guī)模建設(shè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)樾∫?guī)模、漸進(jìn)式、針灸式改造為主；從政府主導(dǎo)快速推進(jìn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龊驼Y(jié)合的社會創(chuàng)新；實現(xiàn)空間更新、功能更新、人文更新；改善城市功能和宜居、宜商、宜業(yè)水平。

朗詩綠色集團(tuán)董事長田明認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，像上海這樣的大都市還是比較有機會的，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是在都市圈，沿著軌交線有很多開發(fā)的機會；二是在核心區(qū)的城市更新改造上，老城區(qū)會有很多改造機會。

被稱為“地產(chǎn)界思想家”的馮侖也出席了論壇，他這次出席的名頭是四方御風(fēng)投資有限公司董事長?！昂箝_發(fā)時代有兩個機會?！瘪T侖說，其一是在城市更新中有一類產(chǎn)品，在美國過去經(jīng)驗里占到都市更新和存量資產(chǎn)比重比較大的醫(yī)療健康類，大健康包括醫(yī)療、養(yǎng)老公寓等。這個類型的資產(chǎn)回報優(yōu)勢是租期特別長、租期穩(wěn)定，更利于金融化。其二，對民營企業(yè)來說，應(yīng)該在細(xì)分領(lǐng)域做專業(yè)的運營商，然后用這個帶動做地產(chǎn)開發(fā)。

馮侖表示，后開發(fā)時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)做一個極致化的單品，然后快速復(fù)制，互聯(lián)網(wǎng)講是“迭代”，這樣能降低制度成本，比如都市更新，就要一棟樓，然后在一個城市可能同時七八個項目在做，每個項目一棟樓，這樣風(fēng)險很小。用統(tǒng)一的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)加品牌，加品牌管制，再增值，其實從目前項目來看，回報率還是很高的。

跨界產(chǎn)生新機會。路林認(rèn)為，房地產(chǎn)兼具經(jīng)濟(jì)與民生、居住與投資、金融與產(chǎn)業(yè)的特點，從金融角度、經(jīng)濟(jì)角度、投資角度，房地產(chǎn)分為住宅、非住宅、自用、非自用四個象限。未來主要是城市更新商業(yè)不動產(chǎn)投資，過去三四層樓的底商配套非常難用。做商業(yè)，一二層可以，三四層就沒人用，今天有城市更新、新的生活方式，經(jīng)濟(jì)酒店就可以將三四層用起來，聯(lián)合辦公可以用起來，共享辦公也可以用起來。所以今天的商業(yè)不動產(chǎn)已經(jīng)有很多跨界機會。新的業(yè)態(tài)面前城市更新比過去投資機會更多了。在城市更新下有開發(fā)商、投資商、運營商，還有更多用戶?？赡苓€有大家想象不到的生活方式、工作方式會迭代更新起來，也就是說商業(yè)不動產(chǎn)會有更多用途，這是機構(gòu)投資人重要的主戰(zhàn)場之一。

路林續(xù)稱，城市商業(yè)不動產(chǎn)，是以他用、租用、商用為目的。衡量商用不動產(chǎn)投資價值，既有當(dāng)期租金收益又有長期增值收益，比較黃金和養(yǎng)老保險投資，不動產(chǎn)投資長期是相對收益較高且最為穩(wěn)健的投資。

路林表示，在當(dāng)前的市場背景下，強強聯(lián)合、合作共贏才是發(fā)展之道。