近期，深圳樓市可謂供銷兩旺，幾個(gè)樓盤(pán)熱銷，開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)70%。市場(chǎng)有傳言深圳樓市回暖反彈，建議抄底的聲音不少。數(shù)據(jù)顯示，11月份深圳新房供應(yīng)125萬(wàn)平方米，相比“金九銀十”的9月和10月份，分別增長(zhǎng)了近300%和92%，同比去年11月增加了133%；1-11月份，深圳累計(jì)供應(yīng)427萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)20%。11月新房的成交29萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，較2018年1-11月的月均水平高出6%。

8月以來(lái)，深圳樓市一度開(kāi)啟了下行通道。9月，深圳新房成交環(huán)比下滑40%，二手房下滑逾30%。10月，樓市下滑趨勢(shì)延續(xù)，在9月弱勢(shì)的基礎(chǔ)上，10月新房成交環(huán)比再下降19.10%，同比則下降36.13%；二手住房環(huán)比下降23.97%，同比下降16.90%。由于市場(chǎng)觀望，加上交易周期長(zhǎng)、稅費(fèi)成本高，二手房?jī)r(jià)普遍下跌15%左右，就連學(xué)位房片區(qū)也概莫能外。因此，11月樓市能有如此表現(xiàn)實(shí)屬不易。

筆者認(rèn)為，目前市場(chǎng)表現(xiàn)好，主要有以下幾個(gè)原因：一是三季度以來(lái)新房供應(yīng)比較少，累計(jì)了一部分需求，11月底供應(yīng)了5000套，引導(dǎo)前期需求釋放；二是開(kāi)發(fā)商年底業(yè)績(jī)壓力大，急于完成業(yè)績(jī)，定價(jià)比較實(shí)惠，也有很多優(yōu)惠活動(dòng)。 三是開(kāi)發(fā)商蓄客時(shí)間長(zhǎng)，比如有樓盤(pán)蓄客時(shí)間長(zhǎng)達(dá)2年；四是中介發(fā)力開(kāi)展業(yè)務(wù)。目前，一部分開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)包銷給中介機(jī)構(gòu)，促中介機(jī)構(gòu)積極攬客。

另外，新房周圍的二手房降價(jià)，開(kāi)發(fā)商定價(jià)更理性。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，10月深圳各區(qū)二手價(jià)格皆出現(xiàn)下滑。其中，寶安和福田下滑幅度最大，寶安均價(jià)下滑1.1%，福田下滑1.0%。而羅湖下降幅度最小，環(huán)比下滑0.4%，均價(jià)57553元/平米。同比看，下跌的趨勢(shì)更加明顯。筆者總結(jié)，現(xiàn)在深圳樓市需求有幾個(gè)特征：一是對(duì)高端項(xiàng)目，必須有實(shí)實(shí)在在的讓利，才能吸引客戶眼球。二是對(duì)剛需項(xiàng)目熱銷，反映深圳樓市底部堅(jiān)實(shí)。

結(jié)合近期深圳樓市形勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)深圳樓市發(fā)展的“新邏輯”：一是限價(jià)長(zhǎng)期堅(jiān)持，新房定價(jià)堅(jiān)持“上有頂、下有底”的原則；二是新房定價(jià)適度降低、緩慢降價(jià)，從而標(biāo)定區(qū)域價(jià)格、片區(qū)價(jià)格，二手房?jī)r(jià)格也跟著標(biāo)定價(jià)格而下調(diào)；三是二手房?jī)r(jià)格下跌后，反過(guò)來(lái)影響新房定價(jià)，而且未來(lái)開(kāi)發(fā)商資金會(huì)越來(lái)越緊張，理性定價(jià)是趨勢(shì)；四是新房定價(jià)不高，加上無(wú)稅收優(yōu)勢(shì)，受市場(chǎng)歡迎。反過(guò)來(lái)，這也驅(qū)動(dòng)二手房?jī)r(jià)格下調(diào)。這是一個(gè)非常緩慢的過(guò)程，在不知不覺(jué)中房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。