最近,深圳的樓市又“火”了一把!

不過(guò),這回不是因?yàn)橥梁罁屝路康牡摹拔迩f(wàn)蹲”,而是關(guān)于斷供潮的流言。

五千萬(wàn)蹲:今年5月,深圳新盤(pán)招商千璽開(kāi)盤(pán),一條朋友圈刷屏:“在俺們老家,能夠拿出5000萬(wàn),都是人中龍鳳,出則前呼后擁,入則高朋滿座。而在深圳,你拿出5000萬(wàn)出來(lái)買(mǎi)房,只能找個(gè)角落蹲一下?！?/p>

斷供潮:最近,關(guān)于深圳大量房子被7折拍賣、斷供潮來(lái)襲的消息在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

那么,其中真相究竟如何?

中證君(ID:xhszzb)經(jīng)過(guò)一番調(diào)研,嘗試給深圳樓市把了個(gè)脈,發(fā)現(xiàn)四大癥狀……

癥狀一:

成交的多數(shù)降價(jià)了

11月12日,喬裝成買(mǎi)家的中證君(ID:xhszzb)來(lái)到深圳市福田區(qū)某大型房產(chǎn)中介,門(mén)口的報(bào)價(jià)牌上推出多套460萬(wàn)元~750萬(wàn)元的房源。

中介工作人員告訴中證君(ID:xhszzb),該片區(qū)處福田區(qū)中心地帶,附近幾個(gè)小區(qū)均為花園小區(qū),均價(jià)在7.5萬(wàn)元/平方米左右。

工作人員賀平(化名)向中證君(ID:xhszzb)大力推薦兩個(gè)“筍盤(pán)”(價(jià)格明顯低于市價(jià)的房源)。

其中一個(gè)面積為74平方米,業(yè)主一開(kāi)始掛出的目標(biāo)轉(zhuǎn)讓價(jià)是490萬(wàn)元。該房從9月份以來(lái)調(diào)過(guò)三次價(jià),目前報(bào)出的底價(jià)是460萬(wàn)元?！耙皇菢I(yè)主急用錢(qián),是不會(huì)報(bào)出這么低價(jià)格的,特別劃算?！辟R平指著電腦上的調(diào)價(jià)記錄說(shuō)道。

另一個(gè)“筍盤(pán)”在同一小區(qū)二期,由于比較新,報(bào)價(jià)相對(duì)較高。72平方米的房子業(yè)主將報(bào)價(jià)調(diào)為500萬(wàn)元。賀平指出,最近剛成交的同一棟樓、同一戶型的一套房子,成交價(jià)為525萬(wàn)元。

貼在地面的小廣告,深圳某 60平方米小產(chǎn)權(quán)農(nóng)民房急售。

這并非個(gè)別現(xiàn)象。

中證君(ID:xhszzb)今年3月份到福田皇崗片區(qū)走訪,該片區(qū)有一套位于13樓的58平方米二居室,業(yè)主報(bào)價(jià)為410萬(wàn)元,均價(jià)為7.07萬(wàn)元/平方米。

而目前,在同一小區(qū)有一套67平方米二居室在售,均價(jià)為6.27萬(wàn)元/平方米。

查看調(diào)價(jià)記錄發(fā)現(xiàn),業(yè)主曾在10月7日調(diào)過(guò)一次價(jià),總價(jià)從430萬(wàn)元調(diào)至420萬(wàn)元。

“731新政之后,樓市冷淡一段時(shí)間,但最近陸續(xù)有成交,成交的房子大多數(shù)是業(yè)主降價(jià)過(guò)的。”賀平說(shuō)道。

對(duì)于業(yè)主降價(jià),深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平指出,首先,“成交量決定價(jià)格”,成交量持續(xù)處于較為低迷的水平,價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng),實(shí)際的成交中,議價(jià) 5%都較為常見(jiàn);其次,短期價(jià)格回落預(yù)期形成,買(mǎi)賣雙方的博弈中,讓價(jià)才能吸引關(guān)注、推動(dòng)成交;第三,房源消化少,在售庫(kù)存房源增加,供需矛盾緩和,業(yè)主之間存在競(jìng)爭(zhēng),急售的勢(shì)必會(huì)“降價(jià)促成交”。

“業(yè)主降價(jià),其實(shí)也是說(shuō)明預(yù)期在調(diào)整。實(shí)際上,業(yè)主過(guò)去是有幻想的,認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)重新反彈,但現(xiàn)在繼續(xù)下跌,而其又需要換房,所以降價(jià)也是一個(gè)無(wú)奈的選擇。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

但是,明顯低于市場(chǎng)價(jià)的“筍盤(pán)”并不多。

“感覺(jué)‘筍盤(pán)’沒(méi)有明顯增加,過(guò)一陣才會(huì)有少量出來(lái)。”另一位中介吳雙(化名)告訴中證君(ID:xhszzb),“這兩個(gè)月二手房市場(chǎng)行情確實(shí)不太好,前兩個(gè)月帶客量大約下滑30%?！?/p>

中介門(mén)店確實(shí)比較冷清,中證君(ID:xhszzb)在門(mén)店停留的40多分鐘時(shí)間里,并沒(méi)有客戶到訪門(mén)店。

癥狀二:

剛需成“大爺”

“最近賣房的多,買(mǎi)房的少,看房的多,成交的少,大家的觀望的情緒都比較重”,吳雙說(shuō)道。

“遲遲不肯下手的原因在于市場(chǎng)環(huán)境不好。加上樓市最近成交比較冷淡,群眾有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的習(xí)慣。還有就是大家都在等‘筍盤(pán)’?！?/p>

周鵬(化名)是一名剛需族。他的需求是找福田區(qū)或南山區(qū)的自住兩居室,預(yù)算在400萬(wàn)元左右。他在深圳看房已經(jīng)有兩年多了,之前是覺(jué)得房?jī)r(jià)太高,現(xiàn)在則是在找時(shí)機(jī)。

“目前市場(chǎng)比較低迷,也不知房產(chǎn)稅政策什么時(shí)候出臺(tái)。前景不明朗,大家肯定保持觀望?！彼f(shuō),“如果比平均市場(chǎng)掛牌價(jià)低30萬(wàn)元左右,還是可以接受的?！?/p>

“但無(wú)論如何,還是會(huì)按個(gè)人的實(shí)際承受能力買(mǎi)房,不會(huì)放大杠桿?！敝荠i說(shuō)道。

“現(xiàn)在剛需才是大爺?！?/p>

癥狀三:

囤房一族壓力山大

前段時(shí)間,坊間傳出深圳由于斷供潮導(dǎo)致市面出現(xiàn)大量司法拍賣房。

但是,據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,深圳司法拍賣的房源出現(xiàn)明顯增加的主要原因,是年內(nèi)加大了司法網(wǎng)拍的推廣力度,網(wǎng)上錄入的拍賣房源增加。

深圳市中級(jí)人民法院的數(shù)據(jù)顯示,近半年以來(lái)司法拍賣的房源增加了50%左右,成交率達(dá)到91.99%。

這些房源被拍賣的原因,主要是強(qiáng)制拍賣用于清償債務(wù)。其中,企業(yè)房源尤其住宅類企業(yè)房源很少,絕大多數(shù)均為個(gè)人房源。至于因?yàn)閿喙?dǎo)致房源被拍賣的比例,目前并無(wú)確切數(shù)據(jù)。

斷供潮是否來(lái)臨很難判斷,但是投資客的資金壓力卻顯而易見(jiàn)。

劉凡與中證君(ID:xhszzb)的聊天記錄

深圳福田某小貸公司合伙人劉凡(化名)告訴中證君(ID:xhszzb):“我阿姨在深圳有十幾套房,小的四五百萬(wàn)元,大的上千萬(wàn)元,每個(gè)月至少要還三十多萬(wàn)元的貸款,還貸壓力巨大。之前做生意還能填一些錢(qián)進(jìn)去,現(xiàn)在生意不景氣,扛不住時(shí)只好出手一兩套。可要命的是,她手上大多數(shù)是大戶型、總價(jià)高,現(xiàn)在這種行情不好出手?！?/p>

與已經(jīng)斷供的投資客相比,劉凡阿姨的境況已經(jīng)比較好了。

深圳某民間借貸公司負(fù)責(zé)人陳力(化名)告訴中證君(ID:xhszzb),他們公司有一項(xiàng)業(yè)務(wù)就是幫助客戶解封查封房。

“找上門(mén)讓我們幫忙解封房子的客戶,大多數(shù)已經(jīng)斷供了?！彼f(shuō)。

華南某大型律師事務(wù)所律師指出,查封是指有權(quán)采取查封措施的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公民、法人或其他組織的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)采取的限制處分的行為。

常見(jiàn)的容易導(dǎo)致查封房屋情形包括:交易房屋存在高額抵押;產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致糾紛的房屋;產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移、變賣房產(chǎn)等。

“從去年年底以來(lái),找我們做查封房的客戶明顯變多了,大概增加了七八成?！标惲Ρ硎?。

當(dāng)中證君(ID:xhszzb)向其詢問(wèn)確切數(shù)據(jù)時(shí),他表示,公司對(duì)接手的查封房數(shù)據(jù)沒(méi)有相關(guān)統(tǒng)計(jì),行業(yè)內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)也并不透明,因此無(wú)具體數(shù)據(jù)。

陳力還透露了公司運(yùn)作查封房的套路:委托人找上門(mén)后,公司會(huì)借錢(qián)給委托人解決欠款問(wèn)題,并幫助其把查封房解封,解封后幫助其處理房子遺留的所有問(wèn)題。之后再將房子抵押給銀行,從中收取傭金及手續(xù)費(fèi)。

“去年還敢做一些,但今年完全不敢做了,因?yàn)闆](méi)有空間?！标惲φf(shuō)道。

他所指的“空間”是,公司幫委托人解封被查封房后,抵押給銀行拿到的款項(xiàng)減去借給委托人欠款的余額。

陳力給中證君(ID:xhszzb)舉例解釋,比如一套房子市價(jià)200萬(wàn)元,委托人欠款100萬(wàn)元,公司借給委托人100萬(wàn)元解封房子并處理完后續(xù)問(wèn)題,再將房子抵押給銀行拿到140萬(wàn)元,中間還有40萬(wàn)元(空間)可以用于手續(xù)費(fèi)及傭金。這樣的“空間”是夠的。

陳力說(shuō): “今年接手的案子,客戶的信用卡、花唄等征信記錄比較差,有些甚至出現(xiàn)逾期還款記錄(逾期兩月以上),這樣的房子之后很難抵押給銀行,我們就不做了?！?/p>

“另外,還有一些客戶的案子在同行其他公司之間轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去,最后沒(méi)剩什么‘空間’了?！标惲φf(shuō)。

細(xì)細(xì)算來(lái),整個(gè)過(guò)程下來(lái),委托人被借貸公司抽走許多費(fèi)用,似乎比房產(chǎn)被拍賣還不劃算。

對(duì)此,陳力解釋道,房子被拍賣的話,一般7折起拍,雖然最終會(huì)溢價(jià)成交,但一般低于市場(chǎng)價(jià),而且因?yàn)榉ㄅ姆康臋?quán)屬有瑕疵容易導(dǎo)致流拍,流拍之后還得降價(jià)。因此,部分?jǐn)喙┩顿Y者會(huì)選擇找小貸公司。

對(duì)于此類投資客爆倉(cāng)現(xiàn)象,嚴(yán)躍進(jìn)指出,這說(shuō)明投資客的資金投向很多,包括股市等。如果股票市場(chǎng)低迷,很多投資客的資金壓力會(huì)比較大?？傮w上看,剛需購(gòu)房一般風(fēng)險(xiǎn)小,而所謂通過(guò)不斷配資或融資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)下,肯定是有壓力的。

癥狀四:

成交量?jī)r(jià)走低

政策預(yù)期不明朗,購(gòu)房者觀望情緒濃厚,樓市成交量?jī)r(jià)均走低。

深圳規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示,10月二手房網(wǎng)簽 4524 套,環(huán)比下降 17.6%。

肖小平指出,調(diào)控后房?jī)r(jià)松動(dòng),看空的預(yù)期增加,置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)決策猶豫,是成交較為低迷的重要原因。

從全國(guó)情況來(lái)看,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,金九銀十成色不足,大部分熱點(diǎn)城市成交均出現(xiàn)了環(huán)比的下行。20個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)成交1448萬(wàn)平米,環(huán)比下調(diào)11%。一二線熱點(diǎn)城市庫(kù)存出現(xiàn)了上升的現(xiàn)象,最典型的北京累計(jì)庫(kù)存增加超過(guò)萬(wàn)套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,從全國(guó)熱點(diǎn)城市看,因?yàn)橛写罅康姆吭垂?yīng),各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。在過(guò)去一年多通過(guò)各種約束性政策抑制市場(chǎng)高溫后,后續(xù)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。

價(jià)格方面,深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,10月樣本樓盤(pán)均價(jià)為 58429 元/平方米, 環(huán)比下跌 0.6%,同比上漲 4.7%,漲幅縮減。

此外,10 月用于編制指數(shù)的 100 個(gè)熱點(diǎn)樣本樓盤(pán)中, 上漲樣本占比 27%, 基本持平;下跌樣本占 37%,明顯擴(kuò)大;持平樣本占比縮減至 36%。 總體看,下跌樣本占比大于上漲樣本,而上漲樣本占比為近一年來(lái)的最低值,由此可見(jiàn)房?jī)r(jià)下跌的狀況。

“對(duì)于樓市后續(xù)走勢(shì),要看政策松動(dòng)的時(shí)間和程度。市場(chǎng)若不好有可能松動(dòng),但松動(dòng)也基本上是以二三線為主,一線城市即便是松動(dòng),大概率也是在貸款政策上有調(diào)整,限購(gòu)政策松動(dòng)的可能性不大?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō),“從二手房交易的情況看,后市比較低迷,因此市場(chǎng)目前依然維持降溫或沒(méi)有反彈的判斷?！?/p>