資本市場總是容易上演戲劇性的一幕，這一次舞臺在地產(chǎn)板塊：一邊是地產(chǎn)股的大漲，一邊是地產(chǎn)債的大跌。

最近兩周，申萬房地產(chǎn)指數(shù)大漲逾15%，嘉凱城、張江高科的累計漲幅高達(dá)50%左右；地產(chǎn)債一二級市場則聯(lián)袂走軟，中國恒大借錢成本貴至13.75%，數(shù)只個券收益率以數(shù)百個基點(diǎn)的速度上行。

對整個地產(chǎn)行業(yè)而言，究竟誰才是“晴雨表”？分析人士稱，地產(chǎn)股債走勢分離主要在于兩者的預(yù)期與風(fēng)險點(diǎn)不一致。未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨重新定價，板塊間的結(jié)構(gòu)分化將更為明顯，無論投資地產(chǎn)股還是地產(chǎn)債，都應(yīng)優(yōu)選基本面優(yōu)秀的龍頭企業(yè)。

地產(chǎn)股債冰火兩重天

10月中下旬以來，地產(chǎn)股票和債券出現(xiàn)截然不同的走勢。

Wind數(shù)據(jù)顯示，10月19日至11月6日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)漲幅達(dá)15.16%。個股方面，嘉凱城、張江高科、華鑫股份分別上漲56%、49%、43%，南京高科、市北高新、陽光股份等10只個股的漲幅超過30%。

地產(chǎn)股的強(qiáng)勢映照著地產(chǎn)債的慘淡。一級市場上，中國恒大擬發(fā)行的三筆美元優(yōu)先票據(jù)中，2年期年息11.00%，4年期年息13.00%，5年期年息13.75%，這一較高的利率水平震驚了業(yè)內(nèi)。

受恒大高息發(fā)債事件影響，二級市場上，地產(chǎn)企業(yè)債券大幅下行。據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計的中資美元債數(shù)據(jù)，上周近10%的地產(chǎn)企業(yè)債券收益率大幅上行100基點(diǎn)以上，近30%的地產(chǎn)企業(yè)債券收益率上行超過50基點(diǎn)。另據(jù)國泰君安的數(shù)據(jù)，上周國內(nèi)地產(chǎn)債活躍券收益率漲跌互現(xiàn)，其中16富力11和16泛控02上行幅度較大，分別上行113基點(diǎn)、90基點(diǎn)。

值得注意的是，9月下旬以來，債券市場持續(xù)走牛，10年國債利率大幅下行20BP至3.50%附近，在此過程中，不同等級的地產(chǎn)債表現(xiàn)分化，市場對低等級地產(chǎn)債規(guī)避情緒較重。

遠(yuǎn)水解不了近渴

地產(chǎn)股和地產(chǎn)債何以“冰火兩重天”？市場分析稱，因近期監(jiān)管層未提地產(chǎn)調(diào)控，市場對調(diào)控政策或邊際松動的預(yù)期有所升溫，加之地產(chǎn)板塊估值較低，推動地產(chǎn)股反彈行情；但與此同時，“遠(yuǎn)水解不了近渴”，部分房企內(nèi)部現(xiàn)金流緊張，導(dǎo)致投資者對地產(chǎn)債仍相對謹(jǐn)慎。

“地產(chǎn)股債走勢的差別主要在于兩者的預(yù)期與風(fēng)險點(diǎn)不一致?！甭?lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖在接受中國證券報記者采訪時表示。

李奇霖稱，從年初至10月中旬反彈前，地產(chǎn)股已跌去近50%，估值處于歷史低位，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境較復(fù)雜、寬信用難度較大的情況下，股票投資者容易博弈左側(cè)機(jī)會，市場預(yù)期地產(chǎn)調(diào)控政策可能會松動以維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，10月中下旬以來，部分城市開始出現(xiàn)調(diào)控松動的傳言，更進(jìn)一步增強(qiáng)了股票投資者的信心。

中信期貨股指研究員姜沁補(bǔ)充稱，除重要會議未提及房地產(chǎn)，給予市場調(diào)控放松的想象空間外，地產(chǎn)股上行還依靠以下兩大契機(jī)：一是地產(chǎn)PE估值進(jìn)入歷史底部區(qū)間，2018年10月18日為8.09倍，距離2014年3月10日前低10.22倍下滑近兩成；二是消費(fèi)白馬接連“觸雷”，回避概念炒作的資金被迫流向金融、地產(chǎn)，資金面形成正反饋。

“對于債券投資者而言，看重的還是現(xiàn)金流與違約風(fēng)險，地產(chǎn)調(diào)控政策松動的傳言是否屬實(shí)尚不可知，即使屬實(shí)，這也需要一段時間與過程，對于房企現(xiàn)在緊張的現(xiàn)金流是遠(yuǎn)水解不了近渴，因此對于地產(chǎn)債會相對比較謹(jǐn)慎?！崩钇媪卣f。

浙商期貨宏觀金融研究主管沈文卓同時表示，“地產(chǎn)股債出現(xiàn)冰火兩重天的原因在于，股票受到近期資本市場政策預(yù)期鼓舞，股市出現(xiàn)上漲；地產(chǎn)債出現(xiàn)下跌則是由于房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松。若限購、限售等調(diào)控政策持續(xù)不放松，疊加棚改貨幣化安置比例降低，購房需求缺乏回升的動機(jī)，房地產(chǎn)銷售增速可能進(jìn)一步下滑?！?/p>