16年前的2002年，明發(fā)集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開啟發(fā)展的新模式，希望以城市商業(yè)運(yùn)營能力占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢。明發(fā)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)起點(diǎn)很高，廈門第一個商業(yè)項(xiàng)目廈門明發(fā)商業(yè)廣場讓明發(fā)集團(tuán)名聲大噪。而商業(yè)也帶著明發(fā)走出廈門，開始全國化布局。

雖然明發(fā)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)起點(diǎn)高，但其位于多地的明發(fā)商業(yè)廣場卻因運(yùn)營、管理模式、設(shè)計(jì)等問題飽受垢病。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴廈門、南京和上海等地，實(shí)地探訪了明發(fā)集團(tuán)在這些城市開發(fā)的明發(fā)商業(yè)廣場的經(jīng)營現(xiàn)狀。

廈門明發(fā)商業(yè)廣場：昔日商業(yè)地標(biāo) 如今變“空城”

夜幕降臨，各類小龍蝦、烤魚大排檔的霓虹燈格外奪目，夾雜著歌聲、叫賣聲，廈門明發(fā)商業(yè)廣場披上了“繁華外衣”，現(xiàn)場車水馬龍，十分熱鬧。

晨光微熹，夜場的人們紛紛離去，明發(fā)商業(yè)廣場徹底陷入安靜，不夜城變?yōu)椤翱粘恰薄?/p>

這是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在廈門明發(fā)商業(yè)廣場現(xiàn)場看到的場景。在“繁華”與“清冷”中的交替中，隱藏著廈門商業(yè)地標(biāo)隕落的真相，浮現(xiàn)出規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理等方面的諸多問題。

記者在現(xiàn)場看到，地下商場眼鏡市場的大部分店鋪已經(jīng)關(guān)門，市場沒有日光燈，灰塵泥土遍地，店鋪殘破。地面一樓的大排檔白天進(jìn)入休整，留守店員正在打掃衛(wèi)生，清洗前一夜留下的油垢。

廈門明發(fā)商業(yè)廣場二樓和三樓的大部分商鋪店門緊鎖，全無人氣。一樓中區(qū)街鋪因遠(yuǎn)離中軸街鋪而經(jīng)營慘淡，走一步兩步就能看到“旺鋪轉(zhuǎn)讓”的白色A4紙張廣告貼在緊鎖的玻璃門上。

明發(fā)商業(yè)廣場內(nèi)，關(guān)閉的店鋪、破舊且停止運(yùn)作的電梯到處都是，鈺淇美甲中心的張老板告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，商場的電梯早在一年前就停止運(yùn)營了，商場人流量逐年減少且顧客多在外圍活動，電梯就沒有運(yùn)營的必要了。

地下一樓一家眼鏡店的店員則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，周邊的商鋪基本都關(guān)了，目前這里都是做熟客的，沒有回頭客在這里是做不下去的。據(jù)該店員介紹，目前每月租金6000元，在老顧客光顧下還是能盈利的。

明發(fā)商業(yè)廣場主營的夜市大排檔近兩年也開始不好做了。一店員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，前兩年生意好點(diǎn)，現(xiàn)在競爭大了，做不了那么多業(yè)績了。

起點(diǎn)很高，備受關(guān)注。十年過去，廈門明發(fā)商業(yè)廣場最終在外界灼熱的目光中墮落，經(jīng)歷登高跌重，從明發(fā)集團(tuán)的商業(yè)名片變成明發(fā)的“傷疤”。

2002年9月，明發(fā)集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，首發(fā)項(xiàng)目便鎖定在廈門蓮坂舊城改造地塊，該地塊曾被廈門地產(chǎn)界視為“風(fēng)向標(biāo)”，被寄予厚望。最終明發(fā)集團(tuán)以7.85億元的價(jià)格擊敗競爭對手寶龍拿下該項(xiàng)目，刷新廈門最高地價(jià)紀(jì)錄。

彼時，明發(fā)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還是一片空白，明發(fā)商業(yè)廣場在明發(fā)集團(tuán)的商業(yè)模式探索中具有里程碑意義。2003年2月，廈門蓮坂明發(fā)商業(yè)廣場方案敲定，總建筑面積超40萬平方米，目標(biāo)是打造東南沿海規(guī)模最大，集旅游、休閑、娛樂、購物為一體的一站式綜合服務(wù)中心。隨后，明發(fā)商業(yè)廣場成功引進(jìn)了法國家樂福、美國時代華納等多家世界500強(qiáng)商家進(jìn)駐。

2003年，明發(fā)商業(yè)廣場動工建設(shè)，2004年開始預(yù)售，2007年正式開業(yè)同時轉(zhuǎn)預(yù)售為現(xiàn)售。經(jīng)歷前期一波熱銷后，明發(fā)商業(yè)廣場的業(yè)主和租戶的噩夢便開始了：交房延遲，開業(yè)延遲，陷入慘淡經(jīng)營。

隨后，明發(fā)商業(yè)廣場陷入多起糾紛而官司纏身。據(jù)臺海網(wǎng)（廈門）報(bào)道，與廈門明發(fā)商業(yè)廣場有關(guān)的官司曾多達(dá)上百件，商家、業(yè)主和開發(fā)商之間糾紛不斷，以商家告業(yè)主居多。為解除租賃合同、退換押金和租金止損，曾發(fā)生近百位商家狀告近百位業(yè)主的現(xiàn)象。

從土地競拍到規(guī)劃設(shè)計(jì)再到銷售，明發(fā)商業(yè)廣場一直自帶“光環(huán)”，為何卻最終慘敗并成為商業(yè)地產(chǎn)的反面教材？

上述明發(fā)集團(tuán)內(nèi)部人士告訴記者，項(xiàng)目的失敗存在很多因素，當(dāng)時明發(fā)商業(yè)地產(chǎn)處于起步階段，一切都在探索，體量太大導(dǎo)致后期運(yùn)營吃力，分割銷售也造成難以統(tǒng)一管理。同時商業(yè)地產(chǎn)有自己的生命周期，沒有留存戰(zhàn)略空間，在消費(fèi)升級下會逐漸被市場淘汰。

據(jù)了解，廈門明發(fā)商業(yè)廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)有近3000間獨(dú)立小商鋪，被分割成30~60平方米不等的獨(dú)立店鋪，面積小，總價(jià)低，有利于銷售，但不利于招商。銷售初期，明發(fā)商業(yè)廣場憑借一站式商業(yè)綜合體投資概念實(shí)現(xiàn)熱銷。后期交房和開業(yè)遇阻，大體量的商業(yè)體并未分期試水運(yùn)營，而是一次性推出市場，結(jié)果開業(yè)情況并不理想。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，明發(fā)商業(yè)廣場40.6萬平方米的大體量，需龐大的客流量支撐，而該商圈半徑人口密度低，無法支撐如此大體量的商業(yè)。加上后來周邊各類高端、中端商業(yè)廣場的出現(xiàn)擠占了市場，使明發(fā)商業(yè)廣場的運(yùn)營困境凸顯。

關(guān)于明發(fā)商業(yè)廣場的經(jīng)營情況，明發(fā)集團(tuán)總裁黃慶祝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示：經(jīng)營得很好。隨后掛斷了電話。

58安居客房產(chǎn)研究院房產(chǎn)分析師吳寅對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，明發(fā)集團(tuán)原本的商業(yè)運(yùn)營能力不佳，商鋪以銷售為主，沒有自持體量，銷售之后對運(yùn)營和品牌定位失控。