最近,龍頭房企萬科一邊高喊“活下去”,一邊迅猛收購(gòu)拿地,令不少中小房企“既妒且懼”。對(duì)壓力重重的后者而言,如此大手筆已力有不逮,如何活下去或許才是未來必須直面的問題。中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院博士后鄭良海向上證報(bào)表示,受前三年發(fā)債影響,房企當(dāng)下的融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)變化,未來三年房企償債壓力逐年提高,需引起關(guān)注。

2018年開始,隨著債市的好轉(zhuǎn),房企債券發(fā)行量驟增,三季度更明顯加快。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì),截至10月12日,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債(信用債)規(guī)模達(dá)4843.81億元,已遠(yuǎn)超2017年全年3747.74億元的規(guī)模。其中,三季度規(guī)模高達(dá)2073.62億元,遠(yuǎn)高于去年同期的1409.03億元,也較一季度和二季度的1346.03億元和1352.06億元顯著提升。即便如此,房企發(fā)債總額仍低于2015年和2016年債市火爆時(shí)期的三季度,當(dāng)時(shí)分別發(fā)行2432.86億元和3142.17億元。

“成也蕭何,敗也蕭何。昔日融得歡,未來償債壓力大。正是由于2015年和2016年房企高達(dá)1.6萬億元的發(fā)債規(guī)模,始有今年的償債壓力。從年償還量看,2018年需償還3963.48億元,接近2017年的3倍,2019年至2021年逐年提高,年分別償還規(guī)模高達(dá)4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元?！编嵙己Ｕf。

并且,伴隨償債高峰到來,房地產(chǎn)調(diào)控卻沒有放松。銀行和信托融資受窗口指導(dǎo),非標(biāo)治理之嚴(yán)格前所未有。

據(jù)鄭良海觀察,前9個(gè)月銀行房企開發(fā)資金來源上看同比增速均為負(fù),且降幅擴(kuò)大。前9個(gè)月房企資金來源總體保持小幅增長(zhǎng),而貢獻(xiàn)最大的則為定金及預(yù)收款,以及債券融資。一方面是房企通過加快周轉(zhuǎn)去庫(kù)存,回籠流動(dòng)性,應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力,另一方面則增加國(guó)內(nèi)債券發(fā)行,以替代收緊的房企美元債和間接融資收緊。

今年,“對(duì)房地產(chǎn)融資打擊較大的就是美元債收緊。外債監(jiān)管收緊、美元加息放大利率風(fēng)險(xiǎn)等多重因素導(dǎo)致中資美元債發(fā)行規(guī)模銳減,降幅高達(dá)70%,且信用利差飆升。今年前9個(gè)月是兩年來中資美元債發(fā)行規(guī)模的最低點(diǎn)。”鄭良海說。

“截至2018年8月31日,存續(xù)期內(nèi)房地產(chǎn)債券共計(jì)2189只,規(guī)模共計(jì)2.19萬億元,在信用債市場(chǎng)中占比約為11%?！敝姓\(chéng)信研究院宏觀金融研究部總經(jīng)理袁海霞說。她也關(guān)注到未來房企償債壓力。

她告訴上證報(bào)記者,從債券到期情況看,根據(jù)截至2018年8月31日存續(xù)期房地產(chǎn)債券統(tǒng)計(jì),考慮100%回售與50%回售情況下,2018年四季度房地產(chǎn)債券到期及回售規(guī)模分別為1904.75億元與1344.975億元。相較于今年四季度,未來三年地產(chǎn)債到期壓力整體較大。

“如考慮100%回售規(guī)模在內(nèi),2019年至2021年到期規(guī)模均在6000億元以上,其中2019年與2020年到期規(guī)模分別為7914億元與7959億元。考慮50%回售規(guī)模在內(nèi),2019年至2021年到期規(guī)模分別為5726億元、5352億元與7232億元?！痹Ｏ颊f,盡管目前房地產(chǎn)企業(yè)尚未發(fā)生境內(nèi)債券實(shí)質(zhì)性違約,且債券違約集中爆發(fā)概率相對(duì)較低,但伴隨房地產(chǎn)債券到期高峰到來,必須關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險(xiǎn)。