在地產(chǎn)行業(yè)，一個成為行業(yè)共識的觀點認(rèn)為，是業(yè)績高增長在內(nèi)的一系列因素，推動公司的股價高漲。比如過去18月股價數(shù)倍增長的中國恒大，今年上半年的營業(yè)收入就同比增長59.8%，凈利潤同比增長129.3%。另一家股價高漲的公司是融創(chuàng)中國（HK1918），后者的股價也同樣在18個月時間完成了7.16元至25.7元的倍數(shù)暴漲，推動后者上漲的動力，也是業(yè)績。

日前有外媒報道稱，美的置業(yè)已通過港交所聆訊。這意味著，港股市場不久將迎來第三支有能力實現(xiàn)規(guī)模和盈利同步高增長的內(nèi)房企。這家準(zhǔn)上市公司就是日前通過港交所聆訊的美的置業(yè)。在公司上市前的3 年，年銷售規(guī)模復(fù)合增長速度由111億元增長至507億元，復(fù)合增速達(dá)到了64.75%。凈利潤由2015年的3.83億，增長至2017年底的18.93億，復(fù)合增速達(dá)到了70.34%。2018年的凈利潤更有大幅增長跡象，因為截至今年3月31日，公司的凈利潤已經(jīng)達(dá)到6.79億元，而2017年的同期這個值為3.8億元。

近三年復(fù)合增長率遠(yuǎn)超過行業(yè)前5

根據(jù)克而瑞、中國指數(shù)研究院、億翰智庫等機構(gòu)過去幾年的連續(xù)追蹤，銷售規(guī)模排名前20乃至前10位的開發(fā)商在復(fù)合增長率上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了30名，乃至50名以后的房企。按照這些機構(gòu)的觀點，這是市場集中度越來越高的有力證明。3—5年以后，中國房地產(chǎn)行業(yè)可能只剩下50家，甚至只有30家房企。

因為這一觀點，無論是A股，還是港股的投資者，在選擇投資前10名以后的房地產(chǎn)上市公司時，更多關(guān)注規(guī)模增速。過去三年增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平，甚至比頭部的TOP3增長更快的房企，成為很多基金管理公司點名調(diào)研的對象。

一份券商研究部門提供給和訊房產(chǎn)的名單顯示，美的置業(yè)、中梁、新力、祥生這些雖然暫時還沒有上市，但是去年銷售規(guī)模增長較快，也已經(jīng)成為機構(gòu)調(diào)研的重要對象。其中，美的置業(yè)114%的復(fù)合增速，是吸引機構(gòu)密集調(diào)研的關(guān)鍵原因。

要知道，過去三年時間，行業(yè)頭部的碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、保利的復(fù)合增長率也分別只有57.8%、35.5%、26.54%、70.17%、26.13%。融創(chuàng)是五家中增長速度最快的，三年的復(fù)合增長速度也只有70.17%。如果美的置業(yè)等房企能持續(xù)保持較快的業(yè)績增速，那么未來就有能力沖擊前20，乃至前10的座次，成為行業(yè)頭部公司。

復(fù)合增長率之高，不僅僅體現(xiàn)在銷售額，也體現(xiàn)為凈利潤。而過去兩年，利潤翻倍的行業(yè)“利潤王”恒大復(fù)合增長率為28.79%，而中型房企的“毛利之冠”，過往利潤增長領(lǐng)跑房地產(chǎn)企業(yè)20—50名的龍光地產(chǎn)，過去三年的凈利潤復(fù)合增長速度則為52.7%，而美的置業(yè)則以70.34%的數(shù)字遙遙領(lǐng)先。

機構(gòu)垂涎：被會計制度扭曲了基本面的優(yōu)質(zhì)股

如果說美的置業(yè)的增長速度，讓機構(gòu)投資者看到了其成長為行業(yè)頭部企業(yè)的潛力；行業(yè)居前的凈資產(chǎn)收益率，更為機構(gòu)投資者垂涎。

在最近三年，美的置業(yè)的凈資產(chǎn)收益率分別達(dá)到30.6%、44.4%、18.8%，這個數(shù)據(jù)在行業(yè)屬于靠前的。

恒大最近三年的凈資產(chǎn)收益率分別是21.14%、11.52%和20.58%，碧桂園的凈資產(chǎn)收益率分別是15.21%、17.01% 和31.82%。萬科的凈資產(chǎn)收益率也只有20%左右。素來以毛利偏高聞名的中國海外，最近三年的凈資產(chǎn)收益率也每年只有16%左右。

但美的置業(yè)最近三年的凈資產(chǎn)收益率卻平均可以超過20%。而且去年的凈資產(chǎn)收益率18.8%，也是因為股東為了實現(xiàn)上市重組，在年末大量追加60多億元的股本投入，才攤薄了收益率。如果按照原來的賬面權(quán)益，公司去年的凈資產(chǎn)收益率也應(yīng)該超過30%。

除了凈資產(chǎn)收益率水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同業(yè)，內(nèi)行的地產(chǎn)分析師還看到了現(xiàn)有會計制度，高估了美的置業(yè)的運營風(fēng)險，可能造成公司價值的被低估。

按照現(xiàn)行會計準(zhǔn)則，預(yù)售商品房由于沒有交房，所以銷售收入一直被列入為負(fù)債，而不是資產(chǎn)。但是，由于商品房交房違約風(fēng)險很低，這些預(yù)售款大部分情況下，都會被確認(rèn)為收入。所以，從今年開始，很多券商在統(tǒng)計資產(chǎn)負(fù)債率時，就會把預(yù)售款扣除，來評估開發(fā)商的真實負(fù)債水平。

和訊房產(chǎn)按照美的置業(yè)招股說明書所顯示的，截止今年3月31日的財務(wù)數(shù)據(jù)進行測算，目前美的置業(yè)扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率只有55.4%，比旭輝、泰禾、恒大等地產(chǎn)商的負(fù)債率都低，和新城、碧桂園、陽光城、萬科等負(fù)債率偏低的企業(yè)接近。

然而，根據(jù)招股說明書已公布數(shù)據(jù)，資產(chǎn)負(fù)債率卻達(dá)到89%，在行業(yè)中屬于中高的水平。如此一來，美的置業(yè)可能會因為現(xiàn)行會計制度的扭曲，被暫時遮蔽靚麗的業(yè)績，產(chǎn)生一定的價值低估。

那些善于慧眼識寶的機構(gòu)投資人，卻有能力將財務(wù)數(shù)據(jù)掩蓋的優(yōu)秀基本面，充分挖掘出來，等到公司業(yè)績孔雀開屏的那一天。