杭州鼎家的租客們可能不會(huì)預(yù)料到，“爆倉(cāng)”這個(gè)常見(jiàn)于金融市場(chǎng)的詞匯，竟然會(huì)和自己扯上了關(guān)系。

8月20日，杭州長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（下稱“鼎家”）突然宣布，因經(jīng)營(yíng)不善出現(xiàn)資金鏈斷裂，公司目前已進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。據(jù)媒體報(bào)道，鼎家無(wú)力向房東支付租金，也無(wú)法向租客退還租金，數(shù)千房東租戶因此陷入困境。辦理租金貸分期支付租金的租戶拿不到先行支付的押金，卻仍要每月按時(shí)向第三方金融平臺(tái)還錢，而房東也因未收到鼎家應(yīng)付的后續(xù)租金，一些房東已準(zhǔn)備收房趕人。

隨著事件發(fā)酵，有關(guān)部門也注意到當(dāng)前長(zhǎng)租公寓中介業(yè)務(wù)實(shí)踐中隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)。8月27日，深圳互金協(xié)會(huì)提示長(zhǎng)租公寓“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)定其形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。昨日，西安有關(guān)部門發(fā)布了進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的通知，規(guī)定住房租賃合同不得涉及租金貸。

長(zhǎng)租公寓中介平臺(tái)為何樂(lè)于擁抱“租金貸”，令人眼花繚亂的金融魔術(shù)對(duì)于平臺(tái)方來(lái)說(shuō)有著怎樣的誘惑，又可能將它們推向何種莫測(cè)的深淵？

想住長(zhǎng)租公寓嗎？來(lái)貸個(gè)款吧！

什么是租金貸？深圳互金協(xié)會(huì)作出了詳細(xì)的定義：租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給服務(wù)商，服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用，表面上租客按月付租金，實(shí)際上每月向貸款機(jī)構(gòu)還貸的服務(wù)。

事實(shí)上，在長(zhǎng)租公寓因?yàn)樽饨鹕蠞q而被推上風(fēng)口浪尖之前，這正是以自如為代表的長(zhǎng)租公寓中介平臺(tái)頗為自得的宣傳重點(diǎn)。在這些平臺(tái)的敘述中，租金貸幫助一大批沒(méi)有能力一次性支付一年租金的租房客能夠以按月分期付款的形式享受到具有規(guī)范管理、有保障的長(zhǎng)租服務(wù)，解決了租客的一大痛點(diǎn)。

即使在現(xiàn)在，租金貸仍是此類平臺(tái)一線人員樂(lè)于推銷的服務(wù)。

當(dāng)筆者以租客身份在自如平臺(tái)預(yù)約線下看房時(shí)，自如業(yè)務(wù)員熱情地推薦：“月租3000元一間房，線上預(yù)約火速看房，現(xiàn)場(chǎng)滿意即可手機(jī)操作簽約。還能月付，每月僅產(chǎn)生6.27%的分期手續(xù)費(fèi)，享受服務(wù)費(fèi)7折的優(yōu)惠?！?/p>

乍一聽(tīng)，確實(shí)非常令人心動(dòng)。“這就類似信用卡消費(fèi)，之后每個(gè)月按時(shí)還款就行，每月的手續(xù)費(fèi)和打折的服務(wù)費(fèi)相抵，多出的那一部分也就100多元?！痹诖_定簽約進(jìn)入支付頁(yè)面時(shí)，名為“自如客專享分期”的產(chǎn)品顯示在支付頁(yè)面的首個(gè)選項(xiàng)，下有一排小字提示其為“低首付消費(fèi)貸款”。

不過(guò)，作為輕資產(chǎn)的服務(wù)公司，為租客提供融資服務(wù)的顯然不是平臺(tái)方。在前述自如業(yè)務(wù)員推薦的貸款服務(wù)合同中，貸款人與自如無(wú)關(guān)，而是一家公司地址在北京的信托公司。

當(dāng)租客選擇租金貸作為支付方式之后，租客就背上了相當(dāng)于一整年租金的債務(wù)，而這筆現(xiàn)金則從放款機(jī)構(gòu)處轉(zhuǎn)到了平臺(tái)賬上。在平臺(tái)獲得了這筆資金后，金融魔術(shù)最精彩的部分才真正開(kāi)始。

難以抗拒的杠桿誘惑

盡管平臺(tái)要求租客一次性支付全年租金，無(wú)論是現(xiàn)款還是借貸，但它卻不需要以同樣的條件獲得房源。一進(jìn)一出間的賬期差，為平臺(tái)創(chuàng)造出了十分可觀的沉淀資金池。

自如內(nèi)部人士透露：“在房源端，我們會(huì)綜合房子的各項(xiàng)情況確定簽約時(shí)間，一般與房東簽訂3年至5年不等的協(xié)議，少數(shù)長(zhǎng)達(dá)8年，以鎖定房源。一般情況下，雙方約定自如按季支付房款?！?/p>

以租金每月3000元計(jì)算為例，按照自如一般與房東簽約5年計(jì)算，其按季支付給房東9000元，但此時(shí)自如已經(jīng)鎖定了該房屋未來(lái)5年的出租權(quán)利，價(jià)值18萬(wàn)元，相當(dāng)于使用了20倍杠桿。

左手是一次性支付全年租金的租客，右手是只需每季度付款的房東，這樣的商業(yè)慣例意味著每一筆交易都能為長(zhǎng)租平臺(tái)贏得一筆期限3個(gè)月的9000元免息資金。根據(jù)自如自述，其在2017年底已累計(jì)服務(wù)120萬(wàn)租客。

108億元免息資金，即使期限只有一個(gè)季度，在當(dāng)前“緊信用”的流動(dòng)性背景下，對(duì)于任何一家企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑都是一筆令人瘋狂的財(cái)富。

甚至，長(zhǎng)租平臺(tái)對(duì)此還不滿意。

在租客端，單一放款機(jī)構(gòu)資金實(shí)力有限。不少平臺(tái)將目光投向ABS等金融工具。今年初，自如就主導(dǎo)將對(duì)租客債權(quán)作為底層資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券，并在金融機(jī)構(gòu)中獲得積極認(rèn)購(gòu)。

今年，自如通過(guò)ABS產(chǎn)品已經(jīng)實(shí)現(xiàn)募資逾13億元。今年3月21日，自如成功完成儲(chǔ)架ABS首期產(chǎn)品“自如2號(hào)1期”的設(shè)立，發(fā)行額度20億元，目前該產(chǎn)品已發(fā)行了3期。

自如的多只ABS的底層資產(chǎn)均為房租分期小額貸款債權(quán)。這意味著，每增加一個(gè)月付租戶，自如就能獲得一次性的貸款。自如租戶背負(fù)的債務(wù)讓其按月償還貸款，不同租戶的回款源源不斷地歸集，形成了底層資產(chǎn)。因此，只要月付租戶的規(guī)模在增長(zhǎng)，ABS的發(fā)行規(guī)模也就可以擴(kuò)張，充當(dāng)自如的現(xiàn)金奶牛。

在房源端，自如則積極地向房東推銷另一種金融工具。當(dāng)筆者以房東身份向自如咨詢時(shí)，對(duì)方表示：“房東可以一次性獲取一整年的租金，不過(guò)前提是和第三方銀行簽訂一個(gè)名為‘年付貸’的協(xié)議?！睋?jù)介紹，這份協(xié)議的本質(zhì)是由銀行先向房東提供每年11個(gè)月的租金，自如隨后再每月向銀行還款。如此，不愿意接受季付的房東也被納入了長(zhǎng)租平臺(tái)的金融生態(tài)圈。

整個(gè)金融魔術(shù)中最令人咋舌的奇妙之處在于，在一連串交易中，房東提供了最重要的資產(chǎn)，租客拿出了最寶貴的信用，放款方提供了海量的真金白銀，最得利的卻是兩手空空的長(zhǎng)租平臺(tái)。

危險(xiǎn)的魔術(shù)與失手的魔術(shù)師

然而，看似周密的金融魔術(shù)，很快就迎來(lái)了穿幫時(shí)刻。魔術(shù)的穿幫，往往不在于魔術(shù)原理存在漏洞，而在于魔術(shù)師的手法是否嫻熟。

如前文所述，長(zhǎng)租平臺(tái)可以輕易地獲得大額免息短期沉淀資金，但如何用好這筆快速滾動(dòng)的短期資金，則是一門危險(xiǎn)的藝術(shù)。

以長(zhǎng)租平臺(tái)龍頭自如為例，其自述于2017年底管理房源50萬(wàn)間，截至2018年上半年，管理房源已超過(guò)70萬(wàn)間，并計(jì)劃在今年突破100萬(wàn)間。今年1月，華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊等對(duì)自如注入共計(jì)40億元A輪融資。

依據(jù)其官網(wǎng)公布的租房信息，自如目前提供的房源租金中位數(shù)約為2000元/月一間。假設(shè)自如向所有房東按季度付款，完成今年約50萬(wàn)間的新增簽約規(guī)模，大約需要?jiǎng)佑脝?dòng)資金30億元。而若將其公諸于眾的40億元融資全部投入，2018年全年可新增約66萬(wàn)間房。

但簽下房源只是第一步，在下一個(gè)季度向房東付款前，長(zhǎng)租平臺(tái)必須獲得與啟動(dòng)資金規(guī)模相仿的租金回款，才能保持住現(xiàn)金流不致斷裂。一旦新增房源無(wú)法順利出租，平臺(tái)的生死存亡就將遭到拷問(wèn)。

長(zhǎng)租公寓的發(fā)展模式進(jìn)入了這樣的循環(huán)圈：以杠桿融資來(lái)爭(zhēng)奪房源，投放租戶收割更多預(yù)付租金，進(jìn)而投資更多房源。其中租金收入是資金滾動(dòng)的來(lái)源，沒(méi)有足夠的租戶承接源源不斷的新房，房屋的空置率達(dá)到一定比例，資金鏈就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

鼎家董事長(zhǎng)日前在接受媒體采訪就表示，復(fù)盤爆倉(cāng)始末的細(xì)節(jié)可知，在有了大量沉淀資金之后，公司在收房源上過(guò)于激進(jìn)，收房?jī)r(jià)格變高，空置增多，公司繼而被拖垮。

水能載舟，亦能覆舟。這對(duì)于運(yùn)用金融工具做大杠桿的長(zhǎng)租公寓而言，更是如此。無(wú)論是通過(guò)租金貸獲取資金，還是借ABS補(bǔ)血，一旦實(shí)際銷售的回血通道不暢，所有參與方都會(huì)成為犧牲品，包括這些放貸的金融機(jī)構(gòu)?！耙坏┌l(fā)生爆倉(cāng)，以房租收入為底層資產(chǎn)的ABS也會(huì)遭殃，投資者可能會(huì)血本無(wú)歸?！币晃婚L(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士表示。

一位券商ABS承做人士表示：“杭州鼎家的風(fēng)險(xiǎn)是前車之鑒，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)本身就是輕資產(chǎn)公司，主要提供持續(xù)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)等服務(wù)。上接房東下連租戶，也就是‘二房東’的角色。平臺(tái)運(yùn)營(yíng)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法向房東及時(shí)付款，房東就會(huì)直接與租客發(fā)生糾紛，以租金收入為底層資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露，繼而牽連到ABS的持有人?！彼f(shuō)。

深圳互金協(xié)會(huì)27日發(fā)文稱，長(zhǎng)租公寓如果出現(xiàn)誘導(dǎo)租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，已涉嫌非法侵占他人財(cái)物。