東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日收盤，在申萬二級行業(yè)120家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，41家公司已公布了半年報。41家公司合計實(shí)現(xiàn)營收4876.8億元，同比增長27.54%，實(shí)現(xiàn)凈利潤426.3億元，同比增長33.92%。凈利增速高于營收增速，這41家上市房企凈利潤率達(dá)到8.74%，較去年同期8.33%有所提升。

部分研究機(jī)構(gòu)指出，龍頭房企業(yè)績表現(xiàn)強(qiáng)勁、估值低、融資成本可控。恒大研究院近期發(fā)布的報告則指出，受行業(yè)整體有息負(fù)債規(guī)模較大且償債高峰來臨的影響，未來房企或采取以價換量的方式保持流動性。

龍頭突出

在上述41家上市房企中，33家公司上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤增長。其中，20家公司凈利增速超過50%，17家公司凈利增長同比翻倍。從目前情況看，萬通地產(chǎn)凈利增速居前。公司上半年實(shí)現(xiàn)營收22.77億元，同比增長137.08%，凈利潤為3.2億元，同比增長525.6%。對于業(yè)績大幅增長的主要原因，公司表示，所屬子公司本期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入時點(diǎn)的項(xiàng)目比上年同期有所增加。不過，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮明顯。半年報顯示，公司上半年土地儲備僅有“河北香河運(yùn)河國際生態(tài)城二期”一宗地，占地面積29.28萬平方米，可售面積為52.71萬平方米。目前公司正籌劃通過收購動力電池資產(chǎn)轉(zhuǎn)型新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈。除萬通地產(chǎn)外，廣宇發(fā)展、合肥城建、中洲控股等多家中型房企凈利增速均超過100%。這類中型房企項(xiàng)目多較為集中，可結(jié)算項(xiàng)目儲備有限。

凈利潤規(guī)模方面，萬科A、招商蛇口和保利地產(chǎn)等7家房企上半年凈利潤規(guī)模超過10億元。其中，萬科實(shí)現(xiàn)營收1059.7億元，同比增長51.80%；凈利潤為91.2億元，同比增24.90%。

存貨方面，目前41家企業(yè)合計存貨規(guī)模達(dá)2.4萬億元，同比增長5%。

在港上市的內(nèi)地房企方面，目前僅碧桂園和華潤置地兩家龍頭房企發(fā)布了半年報，兩家公司凈利潤均大幅增長。碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)營收1318.9億元，同比增長69.7%；凈利潤突破百億達(dá)到129.4億元，同比增長72.5%。實(shí)現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%，合同銷售面積4389萬平方米，同比增長36.1%。華潤置地上半年實(shí)現(xiàn)營收為437.8億元，同比增長40.4%；凈利潤為72.8億元，同比增長151.8%。

推進(jìn)轉(zhuǎn)型

盡管業(yè)績增長搶眼，但今年以來房地產(chǎn)板塊跌幅超過20%。分析師指出，目前房地產(chǎn)企業(yè)估值較低，利空因素逐步消化后，可以關(guān)注主業(yè)穩(wěn)健同時具備轉(zhuǎn)型概念的龍頭房企。

國信證券認(rèn)為，招商蛇口主業(yè)方面銷售顯著增長，積極通過土拍和并購的方式拓展土地儲備。且融資成本低，償債能力好。公司目前正積極探索嘗試，踐行“由資源型企業(yè)向經(jīng)營型、服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型”，明確“由傳統(tǒng)單一業(yè)務(wù)發(fā)展向創(chuàng)新綜合業(yè)務(wù)發(fā)展轉(zhuǎn)型”的理念。多地頤養(yǎng)中心相繼開業(yè)，國際教育項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)，海上世界文化藝術(shù)中心運(yùn)營順利。

半年報顯示，萬科多元化發(fā)展順利。上半年，物業(yè)營收同比增長29.8%；截至報告期末，公司長租公寓已布局30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，累計開業(yè)4萬間，開業(yè)6個月以上項(xiàng)目平均出租率約92%。商業(yè)開發(fā)運(yùn)營方面，平臺共管理126個項(xiàng)目，總建筑面積915萬平方米，自持項(xiàng)目已開業(yè)79個，包括53個購物中心。物流倉儲方面，倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)入全國32個主要城市，服務(wù)客戶60余家，累計獲得項(xiàng)目84個，總建筑面積626萬平方米。其中，已建成運(yùn)營項(xiàng)目41個，穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率為95%。東興證券研報指出，公司未來業(yè)績確定性強(qiáng)，經(jīng)營風(fēng)格穩(wěn)健且注重前瞻。多元業(yè)務(wù)發(fā)展順利，貢獻(xiàn)業(yè)績的同時，有望提升公司估值水平。凈負(fù)債率大幅低于行業(yè)平均，財務(wù)結(jié)構(gòu)健康。

對于港上市的內(nèi)地房企，美銀美林近期研究報告指出，經(jīng)過調(diào)整后估值開始具備吸引力。

以價換量

據(jù)恒大研究院發(fā)布的報告，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億元。數(shù)據(jù)顯示，未來4年將是兌付高峰。2018年下半年到2021年為集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億元；2022年及以后總計僅0.9萬億元。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款未來4年集中到期；公司債2015年-2016年集中發(fā)行，從2018年下半年開始密集到期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，預(yù)計房企的資金還會受到壓力。這種情況下，發(fā)債等渠道可能繼續(xù)收緊，2018年將是房企近4年資金壓力最大的一年。

川財證券指出，在融資收緊的大環(huán)境下，房企到位資金高位回落，更多的房企通過加快周轉(zhuǎn)速度、推貨節(jié)奏，以兌現(xiàn)現(xiàn)金流，后續(xù)銷售數(shù)據(jù)有望保持穩(wěn)定。