“公攤面積”是國(guó)人買房故事中繞不過的一個(gè)槽點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，使得買房者面對(duì)購房合同時(shí)似乎只有簽字的份。沒人真去深究：公攤面積真正“攤”到哪兒了？到底合理不合理？

有這樣一則笑話：每個(gè)小區(qū)售出的所有房子公攤面積加起來，一定會(huì)超過這個(gè)小區(qū)的實(shí)際公攤面積，所謂的1＋1＞2在這里得到最為淋漓盡致的體現(xiàn)。

笑話不是很好笑，但可以說明這里面水還是很深的。辛辛苦苦存錢買房子，我們有理由把這筆“糊涂賬”弄個(gè)明白！

公攤面積都包括啥？

公攤面積的官方定義是每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有。

具體公攤范圍包括：

１、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。

２、套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

房屋公攤制度獨(dú)創(chuàng)于香港。這個(gè)制度簡(jiǎn)單講就是，把整個(gè)大樓的土地和全部的產(chǎn)權(quán)以建筑面積的方式，按照一定比例分配給所有住戶。住戶花錢買的是建筑面積，扣除公攤，剩下的才是房屋的套內(nèi)使用面積。

小知識(shí)

之前，全世界的房子都是整棟出售的，但高昂價(jià)格讓人望而卻步。為加速資金回籠，香港地產(chǎn)商決定把樓房拆開銷售，每一層銷售給一個(gè)人，但依然有很多人買不起。于是香港地產(chǎn)商再把一層樓拆成數(shù)個(gè)小公寓出售。這種賣法引來一個(gè)問題：每個(gè)戶型的樣子、占用的面積不一樣，沒辦法均分。由此，公攤制度成為香港特色的土地制度，后來推廣到臺(tái)灣，繼而推廣到內(nèi)地。

而國(guó)內(nèi)方面，最早是1995年頒發(fā)的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，商品房銷售面積按套內(nèi)面積和公攤面積之和計(jì)算。北京京云律師事務(wù)所主任王興華表示，這一規(guī)則的制定在當(dāng)時(shí)肯定是對(duì)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展是有利的。

2001年，建設(shè)部發(fā)布《商品房銷售管理辦法》，明確規(guī)定了商品房?jī)煞N銷售計(jì)價(jià)方式：1．按建筑面積（由套內(nèi)建筑面積和公攤面積兩部分組成）2．按套內(nèi)建筑面積。

遺憾的是，現(xiàn)實(shí)情況中開發(fā)商通常的做法是選擇按建筑面積計(jì)價(jià)。

國(guó)內(nèi)公攤面積普遍占多少？

這里需要知道一個(gè)概念－公攤系數(shù)，系數(shù)越大表示公攤面積越大，具體計(jì)算公式為：公攤系數(shù)＝公攤面積／建筑面積。

關(guān)于這一比例系數(shù)，普通民眾這樣說：

市民Ａ：我們家以前的房子公攤面積是20平米左右，但那還是老樓，我就覺得已經(jīng)比較多了，希望在20以下吧。

市民Ｂ：10％以內(nèi)是可以接受的，10％應(yīng)該是最小的吧。

市民Ｃ：最好沒有，但是開發(fā)商也要掙錢啊，用公攤面積建個(gè)花園老百姓也是受益的。

市民Ｄ：我覺得還是要有一個(gè)合理的空間，高樓樓房畢竟要有樓梯電梯，但這些公攤面積應(yīng)該給老百姓一個(gè)實(shí)際的數(shù)值。

資料顯示，2010年，山東某樓盤的公攤系數(shù)超過52％；2012年，安徽一夫婦購買一套建筑面積為71.71平方米的兩居室，實(shí)際套內(nèi)面積只有44平方米左右，公攤系數(shù)達(dá)38.7％；2010年，山東高密亦曾誕生過一套“史上最?！钡墓珨偯娣e房，看房時(shí)寬敞精致的小兩居到收房時(shí)變成狹窄簡(jiǎn)陋的一居室，房里只能放下一張床，公攤達(dá)52.35％……

王興華告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)（微信ID：cfbondcom），公攤面積在房產(chǎn)所占的比例沒有相關(guān)規(guī)定，至于占多少比例，大部分還是憑開發(fā)商的良心，有的確實(shí)達(dá)到60％以上，但是也沒有辦法，確實(shí)有這種情況。

《商品房買賣合同》中有附件標(biāo)明“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。

公攤面積背后的貓膩

收房怎么收？很多人認(rèn)為，有開發(fā)商給的公攤系數(shù)，再揣上把尺子，齊活兒！然而，現(xiàn)實(shí)并非如此美好。公攤面積的背后還藏著很多不可告人的“貓膩”。

貓膩一：開發(fā)商故意做大公攤面積。一般來說，新項(xiàng)目在辦理產(chǎn)權(quán)證之前需請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪并出具報(bào)告，但開發(fā)商不會(huì)把這些建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積等真實(shí)信息告訴購房人。

“通過計(jì)算公攤的方式很難知道開發(fā)商有沒有多算、測(cè)繪有沒有問題。開發(fā)商交給測(cè)繪公司統(tǒng)一測(cè)繪，他們是長(zhǎng)期合作的關(guān)系，不能存在一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)行為。這種情況下，如果測(cè)繪面積多一點(diǎn)或少一點(diǎn)就成為潛規(guī)則?！蓖跖d華告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)。

貓膩二：屬于小區(qū)業(yè)主的公攤面積被用來謀利。典型的現(xiàn)象是，小區(qū)樓道、電梯等屬于業(yè)主的公攤面積，被物業(yè)公司出售成廣告位。

“在電梯等公攤區(qū)域投放廣告，這些收入應(yīng)全部屬于業(yè)主，和開發(fā)商沒有關(guān)系，現(xiàn)在是好多物業(yè)公司把錢收走了?！蓖跖d華說，物權(quán)法已經(jīng)有相應(yīng)規(guī)定，樓宇天梯冠名權(quán)、廣告都屬于業(yè)主所有。

貓膩三：將已被算入公攤面積的用地再次包裝成車位等產(chǎn)品銷售。很多時(shí)候，購房人根本不知道自己家的公攤面積有哪些。而且，這種占用公攤面積建成的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只能使用不能轉(zhuǎn)讓。

公攤面積能取消嗎？

作為購房者，當(dāng)然希望公攤面積越少越好，但開發(fā)商要承擔(dān)公共區(qū)域的建設(shè)成本。于是，有人擔(dān)心如果取消公攤面積計(jì)價(jià)，成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到更高的房?jī)r(jià)上。

“我覺得取消的可能性不大，羊毛出在羊身上，改變這計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也改變不了需要買單對(duì)應(yīng)的部分?！薄∧撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司法務(wù)人員告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，在他看來，這個(gè)問題的解決不是廢掉所有公攤面積的存在，而是應(yīng)該怎么規(guī)范公攤的計(jì)算和確認(rèn)。

王興華告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，公攤面積應(yīng)該取消，一方面是市場(chǎng)透明化，另一方面是一直以來都是賣方為主場(chǎng)，如果以后購房者能站一定主導(dǎo)地位，這些公攤面積是開發(fā)商為了賣這100平米房子應(yīng)該付出的代價(jià)。

“賣這套房子給予相應(yīng)的配套是開發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù)。就像門口還有一條路，也要讓我買下來嗎？”　王興華反問道。

新華社日前發(fā)表評(píng)論文章《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》稱，國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)表明，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，如果開發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會(huì)答應(yīng)。為了生存和獲利，開發(fā)商更理性的選擇是根據(jù)市場(chǎng)需要造出更好的房子。

該文章認(rèn)為，降低或取消公攤面積會(huì)推高“房?jī)r(jià)”之談是危言聳聽。因?yàn)閴嚎s公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)造成的價(jià)格上漲，本身只是一個(gè)數(shù)字問題，并不會(huì)真正提高購房者負(fù)擔(dān)，相反會(huì)降低購房者的未來資金壓力。

事實(shí)上，國(guó)際上基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)。國(guó)內(nèi)方面，早在2002年，重慶人大常委會(huì)也以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。過去十幾年的實(shí)踐表明，只要制度設(shè)計(jì)合理，像其他國(guó)家一樣按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，并非沒有可能。

小知識(shí)

如果你打算近期買房，簽約時(shí)注意以下幾點(diǎn)：

1．寫清有關(guān)面積的相關(guān)條款，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對(duì)購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。

2．約定清楚違約責(zé)任的承擔(dān)方式以及將來出現(xiàn)誤差的處理方式。

?實(shí)際面積比約定面積減少的，誤差超過3％，購房人可選擇解除合同，并要求開發(fā)商返還房款和違約金；若購房人不想解約，可要求開發(fā)商返還誤差3％以內(nèi)的房款，超過3％的部分雙倍返還。

?實(shí)際面積比約定面積增加的，誤差超過3％，購房人可要求解約，并要求開發(fā)商返還房款和違約金；不想解約的話，購房人補(bǔ)交誤差在3％以內(nèi)的房款，超過3％以外的面積不用再補(bǔ)交。

視頻團(tuán)隊(duì)

編導(dǎo)：畢天驕 張望舒 韓子露（實(shí)習(xí)）

剪輯：畢天驕 王克偉 張望舒 韓子露（實(shí)習(xí)）

攝像：王少宇 耿碩