廈門(mén)，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位居全國(guó)第52位的東南沿海城市，其房?jī)r(jià)可比肩一線(xiàn)城市。從曾經(jīng)的領(lǐng)漲到如今的領(lǐng)跌，廈門(mén)樓市仿佛經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)般的瘋狂。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪(fǎng)了廈門(mén)部分樓盤(pán)，還原廈門(mén)樓市從房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一，到限價(jià)之下開(kāi)發(fā)商虧本賣(mài)房的真相。

房?jī)r(jià)曾比一線(xiàn)城市更堅(jiān)挺

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年7月，70個(gè)城市中房?jī)r(jià)下降的城市較當(dāng)年6月增加至64個(gè)，就連北上廣深四大一線(xiàn)城市也首度加入了下降的行列。而廈門(mén)的房?jī)r(jià)依然保持上漲趨勢(shì)，當(dāng)年7月份廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲7.2%，雙雙位居全國(guó)第一。彼時(shí)，廈門(mén)房?jī)r(jià)已連續(xù)26個(gè)月環(huán)比上漲，有分析稱(chēng)廈門(mén)房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺度已經(jīng)超過(guò)了一線(xiàn)城市。

在經(jīng)歷了短暫調(diào)整后，廈門(mén)新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲。2016年8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的當(dāng)年7月廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.6%，漲幅再次高居全國(guó)第一。

2016年“9·30新政”出臺(tái)前一個(gè)月，廈門(mén)率先出臺(tái)政策，也因此成為最早進(jìn)入樓市調(diào)控的城市之一。2016年8月31日，廈門(mén)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公告自當(dāng)年9月5日起，廈門(mén)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，有效期至2017年12月31日。

而廈門(mén)目前還在沿用2016年出臺(tái)的限購(gòu)政策，即擁有2套及以上住房的戶(hù)籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非戶(hù)籍居民家庭；無(wú)法提供購(gòu)房之日前4年內(nèi)在廈門(mén)逐月連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非戶(hù)籍居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售180平方米及以下商品住房。

此后廈門(mén)陸續(xù)出臺(tái)政策加碼調(diào)控，2017年3月25日起，廈門(mén)新購(gòu)買(mǎi)的住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿(mǎn)2年方可上市交易。廈門(mén)也成為全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)對(duì)居民購(gòu)房出臺(tái)“限售”政策的城市。

二手房低價(jià)甩賣(mài) 有的一套虧百萬(wàn)

今年上半年，廈門(mén)全市商品住宅銷(xiāo)售面積為58.7萬(wàn)平方米，同比下降30%。其中島內(nèi)商品住宅銷(xiāo)售量為8.3萬(wàn)平方米，全市占比14%；島外商品住宅銷(xiāo)售量為50.5萬(wàn)平方米，全市占比86%。

“我們這里從去年7、8月份就開(kāi)始跌了。最高峰這里一平方米賣(mài)7萬(wàn)元的都有，現(xiàn)在賣(mài)6萬(wàn)出頭，成交價(jià)6萬(wàn)元左右?！眹?guó)貿(mào)中心附近鏈家的一名工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。旁邊就是萬(wàn)達(dá)，對(duì)面就是五緣灣，這是屬于廈門(mén)島內(nèi)的湖里區(qū)。即便是在這樣的核心地段房?jī)r(jià)也沒(méi)能扛住下跌的行情。

而在距此近10公里外的大嶝島，二手房成交價(jià)格也大幅下降，整個(gè)大嶝島只有國(guó)貿(mào)金門(mén)灣一個(gè)項(xiàng)目?！斑^(guò)去高峰時(shí)一個(gè)月可以有7、8套的成交，最近好的時(shí)候大概成交一兩套。”環(huán)嶝南路附近的一名中介表示，高層住宅均價(jià)每平方米跌了7000~8000元。

成交方面，廈門(mén)二手房交易已不僅僅是腰斬。廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局主辦的《廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)》數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廈門(mén)二手住宅交易套數(shù)6995套，同比減少65%；交易面積71.3萬(wàn)平方米，同比減少64%。其中二季度交易4240套，交易面積42.2萬(wàn)平方米，同比減少58%。

上述鏈家工作人員說(shuō)：“最近成交以剛需客戶(hù)為主，投資客很少，因?yàn)楝F(xiàn)在有兩年限售期，投資客無(wú)法以低價(jià)買(mǎi)入高價(jià)賣(mài)出的方法賺錢(qián)。此前投資客都是短期投資，一般等不到兩年?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)是緩慢往下跌的，如果再等兩年，也很難保證賺錢(qián)。去年有投資客因?yàn)楹瞎沙捶勘惶鬃。灿腥司偷蛢r(jià)甩賣(mài)房子，甚至虧100萬(wàn)~200萬(wàn)元的也有?！?/p>

同區(qū)域土拍樓面價(jià)遭“腰斬”

2018年6月1日，海滄馬鑾灣板塊出讓兩幅地塊：2018HP01和2018HP02。2018HP01地塊位于海滄區(qū)新陽(yáng)東片區(qū)新垵北路與樂(lè)活路交叉口，由保利以29.1億元（樓面價(jià)25086元/平方米）競(jìng)得，溢價(jià)率0.34%。該地塊需無(wú)償移交政府社區(qū)電商物流配送終端站200平方米、郵政一般支局600平方米、社區(qū)書(shū)店300平方米、通信匯聚機(jī)房60平方米。

2018HP02地塊由金地以23.8億元（樓面價(jià)25105元/平方米）競(jìng)得，溢價(jià)率0.42%，需無(wú)償移交生鮮超市中心店1500平方米、開(kāi)閉所200平方米。

而該兩宗地塊旁邊就是馬鑾灣的單價(jià)地王：由海投房產(chǎn)拿下的H2016P02地塊，樓面價(jià)達(dá)38505元/平方米，與同區(qū)域內(nèi)土拍樓面價(jià)有近萬(wàn)元的差價(jià)。記者發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)這樣的情況在廈門(mén)島外的四個(gè)區(qū)內(nèi)都有出現(xiàn)。

今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價(jià)達(dá)15.98億元，樓面價(jià)21182元/平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，被特房以總價(jià)17.02億元、樓面價(jià)19814元/平方米競(jìng)得。兩宗土地出讓后引起市場(chǎng)熱議，因?yàn)榇似瑓^(qū)相距不遠(yuǎn)的地段曾誕下地王。

2016年8月26號(hào)，2016XP06地塊由融創(chuàng)以30.76億元、樓面價(jià)37512元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率142%。翔安2016XP04地塊由廈門(mén)融僑以42.18億元的總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)38345元/平方米，溢價(jià)率139.66%。

8月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪(fǎng)了融創(chuàng)在2016XP06地塊打造的融創(chuàng)東南府，以及剛剛出讓的翔安X2018P01地塊和X2018P02地塊。融創(chuàng)東南府在翔安南，后面兩宗土地在廈大翔安校區(qū)附近，兩個(gè)地段相距約14公里。在乘車(chē)過(guò)程中記者也注意到，剛出讓的兩宗土地所處的區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢。

除區(qū)域發(fā)展有所差別外，兩次土拍相關(guān)的政策也有所變化。今年7月初，廈門(mén)出臺(tái)“一次性銷(xiāo)售”土拍限制，10萬(wàn)平方米以下住宅用地必須一次性銷(xiāo)售。廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局的出讓公告顯示，X2018P01、X2018P02地塊要求競(jìng)得人一次性申請(qǐng)宗地商品住房預(yù)售證，并一次性全部公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。

“這個(gè)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一件很可怕的事情。因?yàn)橐粔K地分多次銷(xiāo)售，可以拉長(zhǎng)周期，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)價(jià)格，對(duì)開(kāi)放商來(lái)說(shuō)這是正確的銷(xiāo)售策略。若是一次性全部放出來(lái)在房產(chǎn)市場(chǎng)上賣(mài)，開(kāi)放商則處于被動(dòng)狀態(tài)?！睆B門(mén)購(gòu)房?jī)?nèi)參創(chuàng)始人黃漢彬表示。