中國(guó)財(cái)富網(wǎng)訊 （孫亞瓊） 中國(guó)指數(shù)研究院于近日發(fā)布了《2018中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》報(bào)告。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：2018上半年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額約9688億元，同比下降9.9%，新開工面積11956萬平方米，同比下降8.1%，而全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積達(dá)7206萬平方米，銷售規(guī)模依然較大。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：新開工面積同比降幅擴(kuò)大，銷售增速明顯放緩。2018上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積9218萬平方米，同比下降8.4%；全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為5257萬平方米，同比增長(zhǎng)2.4%。在新開工逐步放緩、銷售增長(zhǎng)的情況下，全國(guó)新增商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的供求關(guān)系逐漸趨于緩和。

辦公樓：開工、銷售降溫，一線城市受調(diào)控影響降幅顯著。2018上半年，全國(guó)辦公樓新開工面積2738萬平方米，新開工面積繼續(xù)走低，同比下降7.4%；辦公樓銷售面積為1949萬平方米，同比下降6.1%。在新開工放緩、銷售放緩的情況下，全國(guó)辦公樓市場(chǎng)的供求關(guān)系仍處穩(wěn)定狀態(tài)。

商辦用地：供需平穩(wěn)，樓面均價(jià)小幅下降。2018上半年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積1.2億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，成交0.9億平方米，同比增長(zhǎng)11.8%；成交樓面均價(jià)為2334元/平方米，同比下跌7.4%。二線和三四線城市土地市場(chǎng)升溫。

以數(shù)據(jù)結(jié)合實(shí)際情況分析，一方面，市場(chǎng)面臨去庫(kù)存壓力，商業(yè)開發(fā)投資出現(xiàn)疲軟；另一方面，服務(wù)業(yè)擴(kuò)張步伐加快，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展也使新零售成為商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)風(fēng)口，居民收入持續(xù)提高，消費(fèi)觀念隨之發(fā)生變化。商業(yè)地產(chǎn)可謂挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

那么挑戰(zhàn)在哪里？機(jī)遇又該如何面對(duì)呢？

隨著我國(guó)推動(dòng)消費(fèi)提檔升級(jí)，品質(zhì)生活體驗(yàn)類消費(fèi)正逐步成為消費(fèi)的核心。80后、90后對(duì)于時(shí)尚、潮流、個(gè)性的追求引發(fā)消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化，更愿意為體驗(yàn)和服務(wù)付費(fèi)；同時(shí)，隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，與之有關(guān)的醫(yī)養(yǎng)服務(wù)，逐漸成為重要的消費(fèi)業(yè)態(tài)；另外，全面二孩政策放開后，商業(yè)中以親子業(yè)態(tài)為主的“娛樂體驗(yàn)類消費(fèi)”將迎來發(fā)展熱潮，商業(yè)中心將不在是消費(fèi)場(chǎng)所，而是全新的生活體驗(yàn)。未來，是否重新定義消費(fèi)體驗(yàn)場(chǎng)景，走差異化路線，將是否成為投資商業(yè)地產(chǎn)一大衡量標(biāo)準(zhǔn)。

新零售改變商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)價(jià)值將重估。既然商業(yè)地產(chǎn)不再是簡(jiǎn)單的消費(fèi)載體，那么傳統(tǒng)核心地段也將不再是決定業(yè)態(tài)價(jià)值的唯一因素，在以消費(fèi)者為核心的場(chǎng)景重構(gòu)中，客戶聚集的地段價(jià)值將重現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)的便捷性凸顯，購(gòu)物中心或?qū)⒊蔀槲磥砩?jí)服務(wù)體驗(yàn)的主流形態(tài)。

作為新零售生態(tài)的重要環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)將迎來行業(yè)轉(zhuǎn)型的新契機(jī)。隨著住宅地產(chǎn)發(fā)展空間的天花板顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)成為許多房企轉(zhuǎn)型的集中領(lǐng)域。房企自帶的業(yè)主流量和地產(chǎn)資源與新零售商需要的客群及布局線下實(shí)體店訴求不謀而合。以盒馬鮮生為例，從第一家門店開業(yè)僅25月后，便與恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂、佳兆業(yè)、中海、復(fù)地、銀泰等13家全國(guó)性行業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略合作。除此之外，永輝超級(jí)物種、天虹sp@ce、新華都海物會(huì)、步步高鮮食演義、百聯(lián)RISO、大潤(rùn)發(fā)優(yōu)鮮、物美新零售門店、世紀(jì)聯(lián)華鯨選等傳統(tǒng)商超，也以同樣的路徑，打造“網(wǎng)紅”身份，間接為相應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)賦能。

總的來說，過去多年，我國(guó)商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市也面臨較大的商辦庫(kù)存壓力，加之電商交易模式的快速下沉，對(duì)零售商業(yè)的沖擊強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力迫切。面對(duì)這一形勢(shì)，2018年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正加速全產(chǎn)業(yè)鏈更新升級(jí)、加速高周轉(zhuǎn)和去化進(jìn)度。放眼未來，商業(yè)地產(chǎn)仍然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。