一個(gè)共識(shí)是，萬(wàn)科的發(fā)展嗅覺(jué)極為敏銳，這種敏銳來(lái)源于其對(duì)政治和市場(chǎng)的超前觀察。

于是，即便萬(wàn)科再如何低調(diào)，其一舉一動(dòng)也被放到了顯微鏡下。其中，流傳甚廣的是王石的“拐點(diǎn)論”和郁亮的“白銀時(shí)代”，硝煙味最為濃重的是“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”，深鐵代替華潤(rùn)入主萬(wàn)科后，祝九勝任萬(wàn)科總裁。

這一系列關(guān)鍵事件自然而然有著強(qiáng)烈的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和萬(wàn)科特有的生存痕跡，這一過(guò)程中，無(wú)不反映著改革開(kāi)放后市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)和百年企業(yè)

萬(wàn)科的“去地產(chǎn)”是意料之中的事情，重點(diǎn)在于萬(wàn)科怎樣去“去地產(chǎn)化”。

在萬(wàn)科的2017年致股東書(shū)中，有一段是如此描述的：“事業(yè)”這個(gè)詞，在漢語(yǔ)中出自《易經(jīng)》：“舉而措之天下之民，謂之事業(yè)。”也就是說(shuō)，我們應(yīng)當(dāng)追求的事業(yè)，不僅是企業(yè)盈利和成長(zhǎng)，更重要的是，能為最廣大的利益相關(guān)方，創(chuàng)造更長(zhǎng)久的真實(shí)價(jià)值。

一位上市房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴和訊房產(chǎn)，“房地產(chǎn)再怎么來(lái)錢(qián)快，空間就剩這些了，萬(wàn)科做的物流、商業(yè)這些業(yè)務(wù)是可以使其成為百年企業(yè)的?！?/p>

可以看到的是，萬(wàn)科也受到業(yè)內(nèi)環(huán)境的影響。

和訊房產(chǎn)曾就祝九勝任職萬(wàn)科總裁作出《金融嚴(yán)監(jiān)管 萬(wàn)科需要祝九勝》的報(bào)道，這是萬(wàn)科最近的重大事件之一，祝九勝的上任也一度使得業(yè)內(nèi)大為訝異，但是事后又深覺(jué)是情理之中的事情。

2012年至2015年曾擔(dān)任萬(wàn)科高級(jí)副總裁，2014年至今擔(dān)任萬(wàn)科全資附屬企業(yè)深圳（樓盤(pán)）市萬(wàn)科財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)，2016年至2018年1月?lián)稳f(wàn)科合營(yíng)企業(yè)深圳市鵬鼎創(chuàng)盈金融信息服務(wù)股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。

自2016年以來(lái)，金融環(huán)境一年比一年惡劣，資金是所有開(kāi)發(fā)商的根本，萬(wàn)科需要一個(gè)善于和大股東溝通，并且足具金融相關(guān)能力的人帶領(lǐng)萬(wàn)科。

融資困難、房地產(chǎn)發(fā)展空間變小、政策嚴(yán)打等多個(gè)方面的原因在倒逼著行業(yè)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，上文中提出，萬(wàn)科是一家有著超前發(fā)展敏銳度的企業(yè)。

具體拿長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，這是大多數(shù)巨頭房企的轉(zhuǎn)型方向之一。萬(wàn)科集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴和訊房產(chǎn)，“萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓是前些年便在地方公司開(kāi)始的業(yè)務(wù)，是在長(zhǎng)租公寓利好政策出來(lái)之前的。”這是萬(wàn)科廣為人知的自下而上管理方式。

在萬(wàn)科內(nèi)部專(zhuān)門(mén)設(shè)立了一個(gè)研究政策的部門(mén)。一位不愿具名的證券分析師告訴和訊房產(chǎn)，“長(zhǎng)租公寓的盈利狀況并不是很好，很多企業(yè)是依靠長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目拿地、融資?！?/p>

萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓方面的發(fā)展尚難以辨別是否有上述原因裹挾。但是，在其他轉(zhuǎn)型方向上，萬(wàn)科的動(dòng)作相當(dāng)之大，且已有成績(jī)。

郁亮曾公布了萬(wàn)科的五大業(yè)務(wù)類(lèi)型，核心業(yè)務(wù)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)是商業(yè)和物流，拓展業(yè)務(wù)是長(zhǎng)租公寓和冰雪度假，摸索業(yè)務(wù)是養(yǎng)老和教育，潛力業(yè)務(wù)是軌道物業(yè)和混合所有制改革。

在這五大類(lèi)型的業(yè)務(wù)中，商業(yè)、物流是萬(wàn)科著力發(fā)展的兩大業(yè)務(wù)類(lèi)型，這兩個(gè)業(yè)務(wù)萬(wàn)科是要爭(zhēng)行業(yè)第一的。

此前，由萬(wàn)科等公司組成的財(cái)團(tuán)將以約790億元人民幣（160億新元）的價(jià)格收購(gòu)新加坡普洛斯，收購(gòu)?fù)瓿珊?，萬(wàn)科將占有物流地產(chǎn)50%份額。

而在商業(yè)地產(chǎn)這方面，印力聯(lián)合萬(wàn)科、Triwater基金公司，通過(guò)各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團(tuán)全資子公司凱德商用達(dá)成協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，三方將聯(lián)合收購(gòu)凱德集團(tuán)旗下全資子公司凱德商用在中國(guó)國(guó)內(nèi)的20家購(gòu)物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)并承接相應(yīng)的負(fù)債，交易對(duì)價(jià)為83.65億人民幣。這代表，印力將發(fā)展成為全國(guó)第二大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，僅次于萬(wàn)達(dá)商業(yè)。

而在六月底的股東大會(huì)上，“去地產(chǎn)化”是重要話題之一，郁亮說(shuō)，十年之后的萬(wàn)科還是房地產(chǎn)公司嗎？如果是的話，應(yīng)該比較慘?，F(xiàn)在正琢磨把各地公司名稱(chēng)中的“地產(chǎn)”字樣都拿掉，萬(wàn)科的名字取得太好了，沒(méi)有叫萬(wàn)科地產(chǎn)，而是萬(wàn)科企業(yè)。

郁亮表示，方向是明確的，路徑是不清晰?！拔覠o(wú)法回答十年之后物流板塊占比多少，商業(yè)板塊占比多少”，郁亮說(shuō)，“但可以清晰的是，萬(wàn)科未來(lái)是美好生活的服務(wù)商，未來(lái)想到萬(wàn)科，想到的是美好生活，不是幾棟房子?！?/p>

讓出“第一”？

萬(wàn)科最新提出的定位是“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，這和萬(wàn)科前些年的發(fā)展有所差別，王石曾在一個(gè)論壇上談到萬(wàn)科是不是想要多元化，他說(shuō)：“誰(shuí)要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來(lái)反對(duì)?！边@句話多次被業(yè)內(nèi)提及，這也使得萬(wàn)科的多元化和“去地產(chǎn)化”備受關(guān)注。

但在一次采訪中，王石在回答“和郁亮又無(wú)矛盾”時(shí)說(shuō)道，“媒體很喜歡找第二代和第一代之間的矛盾。我說(shuō)如果一切都是順著我，我不會(huì)用郁亮。什么都和我一致，我干嘛用郁亮呢？”他補(bǔ)充道，“我接受你的不同意見(jiàn)，一定是他有他的道理，最后能說(shuō)服我，我很欣慰地看到這一點(diǎn)?！?/p>

實(shí)際上，萬(wàn)科的發(fā)展融入了王石鮮明的個(gè)人特色。

1984年，王石創(chuàng)立萬(wàn)科，1991年，萬(wàn)科成為中國(guó)首批上市公司，受益于早期南方發(fā)展的紅利，萬(wàn)科發(fā)展迅猛，2012年成為全球首個(gè)房地產(chǎn)年銷(xiāo)售額超過(guò)200億美元的公司，2016年成為“世界500強(qiáng)”企業(yè)。

事實(shí)上，王石并非唯銷(xiāo)售額論發(fā)展的企業(yè)家。2010年，萬(wàn)科提前完成“千億計(jì)劃”，王石曾表示，“如果萬(wàn)科一意以利潤(rùn)為導(dǎo)向，那么后千億時(shí)代可能面臨覆滅式的危機(jī)?！?/p>

王石下死命令要求萬(wàn)科2011年“銷(xiāo)售額不允許超過(guò)1400億元”。

2011年業(yè)績(jī)顯示，萬(wàn)科2011年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1075.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%，成為唯一房地產(chǎn)業(yè)年度銷(xiāo)售進(jìn)入千億的公司。

但是，相比2010年的銷(xiāo)售額來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科同比漲幅下滑明顯。2010年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積897.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1081.6億元，同比分別增長(zhǎng)35.3%和70.5%。

漲幅下滑，這其中難免和王石的經(jīng)營(yíng)觀念有關(guān)，但也與2011年的政策調(diào)控有關(guān)。

而今，萬(wàn)科和王石早已在名義上剝離開(kāi)來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴(yán)重，政策調(diào)控加大力度，強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代來(lái)臨，2017年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額破五千億，對(duì)行業(yè)和萬(wàn)科而言，都稱(chēng)得上里程碑式的跨越式增長(zhǎng)，彼時(shí)，萬(wàn)科早已讓出“住宅大哥”的位置，市值并無(wú)太大增長(zhǎng)。

7月4日，萬(wàn)科發(fā)布銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，2018年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.91%，合同銷(xiāo)售面積2035.4萬(wàn)平方米，同比上漲8.93%。

一位注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)和訊房產(chǎn)表示，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀態(tài)很好，從2017年的年報(bào)來(lái)看，萬(wàn)科在刻意做出一些平衡，并沒(méi)有為了沖銷(xiāo)售額加快速度，而很多方面是萬(wàn)科可以把握發(fā)展節(jié)奏的。

祝九勝的江湖氣尚未顯現(xiàn)

業(yè)績(jī)亮眼，但按照萬(wàn)科的“性格”，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是萬(wàn)科的最終目標(biāo)。與王石與企業(yè)若即若離的關(guān)系不同，郁亮對(duì)萬(wàn)科全盤(pán)把控，萬(wàn)科的發(fā)展也愈來(lái)愈多地與深鐵、祝九勝發(fā)生化學(xué)反應(yīng)。

一個(gè)需要注意的細(xì)節(jié)是，深鐵入主萬(wàn)科后，萬(wàn)科看似無(wú)太多變化，郁亮也笑稱(chēng)唯一的變化便是他做了主席，但也曾有萬(wàn)科離職人員對(duì)和訊房產(chǎn)表示，“深鐵入主后，萬(wàn)科員工的獎(jiǎng)金計(jì)算方式與之前相比有了較大調(diào)整?！?薪酬也是萬(wàn)科人才流動(dòng)較大的主要原因。此外，上述證券分析師對(duì)和訊房產(chǎn)表示，“九哥（祝九勝）和萬(wàn)科的其他人不一樣，身上有一股江湖氣?！?/p>

也就是在六月底的股東大會(huì)上，祝九勝表示，“我進(jìn)萬(wàn)科7年了，與同事們配合得很好。我從事了20年的金融服務(wù)業(yè)，在以客戶(hù)為中心這方面，我可以為團(tuán)隊(duì)帶來(lái)推動(dòng)和加持的作用。在金融服務(wù)方面是我的強(qiáng)項(xiàng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)是我的弱項(xiàng)，但我會(huì)配合同事完成工作?！?/p>

語(yǔ)畢，郁亮補(bǔ)充道，“?？偟慕鹑诒尘皟?yōu)勢(shì)發(fā)揮得并不是很充分，因?yàn)槿f(wàn)科沒(méi)有缺過(guò)錢(qián)。如果說(shuō)祝總在經(jīng)營(yíng)上有什么不一樣，我覺(jué)得是更增強(qiáng)了客戶(hù)意識(shí)，把客戶(hù)意識(shí)放到方方面面，這是他最特別的地方?！?/p>

目前來(lái)看，萬(wàn)科并沒(méi)有顯現(xiàn)出祝九勝的性格特點(diǎn)。

整體來(lái)看，萬(wàn)科身靠“深鐵”這棵大樹(shù)，近幾年的快速發(fā)展也為其取得較高的市場(chǎng)份額。萬(wàn)科的綜合能力備受業(yè)內(nèi)外認(rèn)可，再加上超前的政策、市場(chǎng)敏銳度和極強(qiáng)的自身危機(jī)感，萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展仍令人期待，與此同時(shí)，萬(wàn)科的發(fā)展走向值得行業(yè)借鑒。