近日，云房數(shù)據(jù)聯(lián)合和訊房產(chǎn)發(fā)布《2018上半年房地產(chǎn)投資回報(bào)率排行榜》，選取北京、上海、廣州、深圳、西安等若干典型城市，結(jié)合城市房?jī)r(jià)、租金走勢(shì)，以靜態(tài)租賃、長(zhǎng)期租賃、5年租賃后轉(zhuǎn)售3類(lèi)投資指標(biāo)為依據(jù)，為廣大購(gòu)房者提供更為精準(zhǔn)、更有預(yù)測(cè)性的投資分析。

《2018上半年房地產(chǎn)投資回報(bào)率排行榜》是系列榜單，將按照普通住宅、高檔住宅、寫(xiě)字樓、商鋪4類(lèi)不同物業(yè)類(lèi)型分別進(jìn)行呈現(xiàn)，本期推出的是《21城商鋪投資回報(bào)率排行榜》。

近年來(lái)，在電商沖擊下，大型商場(chǎng)面臨“關(guān)店潮”，商鋪?zhàn)饨饾q幅持續(xù)下滑，至2016上半年，租金漲幅降到波谷。隨后，在線(xiàn)上線(xiàn)下融合、提高體驗(yàn)服務(wù)等發(fā)展新方向與新趨勢(shì)的影響下，商鋪市場(chǎng)租金止跌回升。2018上半年，商鋪五年轉(zhuǎn)售回報(bào)率降至5.7%，僅高于長(zhǎng)期租賃回報(bào)率0.1個(gè)百分點(diǎn)。但隨著商鋪的改造升級(jí)，多元化趨勢(shì)越發(fā)明顯，新零售逐漸被大眾接受，未來(lái)轉(zhuǎn)售回報(bào)率及長(zhǎng)期租賃回報(bào)率均有上升的空間。

“新零售”進(jìn)軍市場(chǎng) 租金漲幅跑贏房?jī)r(jià)

2018上半年，全國(guó)商鋪價(jià)格繼續(xù)上行，由于消費(fèi)集中度從城市商業(yè)中心逐漸擴(kuò)散近郊區(qū)，拉低了整體成交水平，同比漲幅為1個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格為35504元/㎡。租金方面，以盒馬鮮生、無(wú)人超市等生鮮超市為代表的“新零售”全面進(jìn)軍一、二線(xiàn)城市，在商鋪市場(chǎng)多元化的背景下，租金漲幅跑贏房?jī)r(jià)，同比上漲2個(gè)百分點(diǎn)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2018上半年，云房監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市中多數(shù)城市價(jià)格同比上漲。其中，中西部城市價(jià)格漲勢(shì)明顯，西安、鄭州同比漲幅高達(dá)4.8%、4.2%，這主要得益于近兩年多個(gè)大型商場(chǎng)進(jìn)駐西安、鄭州，為其零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)更多新進(jìn)品牌和新型的運(yùn)營(yíng)方式。

租金方面，整體呈上行趨勢(shì)，漲幅分布在0.5%-11.7%之間，寧波（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)）、鄭州、西安、廣州租金上漲最為顯著；南京（樓盤(pán)）、福州（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）、重慶（樓盤(pán)）、無(wú)錫（樓盤(pán)）、大連（樓盤(pán)）租金則出現(xiàn)下滑跡象，降幅維持在0.5%-1.5%之間。

長(zhǎng)租收益高于短租 轉(zhuǎn)售回報(bào)未來(lái)走勢(shì)看好

近年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)去投資化的背景下，各類(lèi)物業(yè)的轉(zhuǎn)售回報(bào)率均出現(xiàn)下滑局面，商鋪也不例外。整體來(lái)看，2018上半年，商鋪投資回報(bào)率的指標(biāo)逐步趨同，在新零售進(jìn)軍、市場(chǎng)多元化的利好下，未來(lái)五年轉(zhuǎn)售回報(bào)率維持相對(duì)高位。

2018上半年，在云房監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市中，商鋪靜態(tài)租賃回報(bào)率表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，城市間分化較小，數(shù)值維持在2.8%-5.1%之間。租金動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)后，商鋪長(zhǎng)期租賃回報(bào)率明顯高于靜態(tài)租賃回報(bào)率，維持在2.6%-8.1%之間。高坪效、小面積商鋪?zhàn)赓U的盛行，使得商鋪價(jià)格漲幅不斷收窄，轉(zhuǎn)售回報(bào)率整體下行，其中杭州、寧波、青島（樓盤(pán)）、長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）、福州轉(zhuǎn)售回報(bào)率不足3.5%。

一線(xiàn)長(zhǎng)租回報(bào)低位徘徊 二線(xiàn)轉(zhuǎn)售回報(bào)上升明顯

近年來(lái)，受互聯(lián)網(wǎng)沖擊，商鋪價(jià)格一度走低，近兩年實(shí)體商業(yè)開(kāi)始積極升級(jí)改造，商鋪止跌回升，由于改造后商鋪傾向于坪效較高、小面積的租賃，因此價(jià)格漲幅逐漸收窄。

靜態(tài)租賃回報(bào)率方面，2018上半年，隨著租金上漲，北京、深圳靜態(tài)租賃回報(bào)率也出現(xiàn)小幅上漲，分別為5.1%，3.9%。上海、廣州靜態(tài)回報(bào)率則出現(xiàn)下滑局面，分別為4.5%，3.2%。北京郊區(qū)租金增長(zhǎng)率為核心商圈的兩倍，拉高全市租金漲幅，因此靜態(tài)回報(bào)率上升，位居一線(xiàn)之首；而深圳的購(gòu)物中心大宗交易較為活躍，價(jià)格上漲明顯，因此靜態(tài)租賃回報(bào)率僅為3.2%，在一線(xiàn)城市中處于低位水平。

長(zhǎng)期租賃回報(bào)率方面，鄭州、西安、上海、北京、無(wú)錫由于市場(chǎng)強(qiáng)勁租賃需求的支撐，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率超過(guò)7.0%；天津、廈門(mén)（樓盤(pán)）由于較高的投資成本，租金上漲較為平穩(wěn)，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率處于較低水平，分別為2.9%、2.6%。未來(lái)來(lái)看，在商業(yè)市場(chǎng)積極轉(zhuǎn)型的背景下，商鋪市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃回報(bào)率仍有一定的上漲空間。

從轉(zhuǎn)售回報(bào)率上看，上海、深圳、廈門(mén)、蘇州（樓盤(pán)）當(dāng)前投資成本過(guò)高，未來(lái)價(jià)格上漲空間受限，價(jià)格漲幅不及租金漲幅，因此未來(lái)轉(zhuǎn)售回報(bào)率或?qū)⒆叩停蝗欢?，在鼓?lì)實(shí)體商業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)背景下，未來(lái)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市商鋪市場(chǎng)將逐漸好轉(zhuǎn)，如西安、鄭州、南京、武漢（樓盤(pán)）、重慶、天津等城市轉(zhuǎn)售回報(bào)率（預(yù)測(cè)）將有明顯上升。

云房數(shù)據(jù)結(jié)合21個(gè)城市商鋪的未來(lái)轉(zhuǎn)售及長(zhǎng)期租賃回報(bào)率，對(duì)房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行評(píng)估，制作出了商鋪房地產(chǎn)投資價(jià)值導(dǎo)向圖。評(píng)估結(jié)果顯示，最適合投資的城市是上海，適合長(zhǎng)期持有租賃的城市是寧波，適合短期持有售出的城市是深圳，最不適合投資的城市是青島。