近期,美的控股旗下的美的置業(yè)向港交所遞交了招股書,申請(qǐng)?jiān)谥靼迳鲜小?/span>

消息一出立即引來市場關(guān)注。2004年美的控股建立的地產(chǎn)業(yè)務(wù)——美的置業(yè),終于要走進(jìn)資本市場,摘掉“同胞兄弟”美的集團(tuán)的電商光環(huán)。

凈利潤復(fù)合增長率達(dá)122%,土地儲(chǔ)備面積3310萬平方米

據(jù)其招股書披露,2015-2017年,美的置業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元,復(fù)合增長率達(dá)46%。與此同時(shí),公司凈利潤也在同步上漲,公司三年同期凈利潤分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元,復(fù)合增長率達(dá)122%。截至2017年年底,公司綜合毛利率為27.6%。

從數(shù)字上來看,美的置業(yè)的經(jīng)營還是非常樂觀。

美的置業(yè)目前的經(jīng)營范圍遍布全國11個(gè)省份的33個(gè)城市及1個(gè)直轄市。截至今年3月底,美的置業(yè)擁有土地儲(chǔ)備面積3310萬平方米,參照2017年國內(nèi)上市房企土儲(chǔ)面積情況,大約能躋身土地儲(chǔ)備前20名。其中土地物業(yè)的權(quán)益估值約950.13億元。目前公司法定股本增至20億港元,分為20億股,每股面值1港元的股份。

美的置業(yè)旗下的美的物業(yè)已于2016年底登陸新三板。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示,美的物業(yè)在2017年實(shí)現(xiàn)營收4億多元,同比增長63.66%,凈利潤為5608.27萬元,同比增長102.57%。

對(duì)于未來三到五年的發(fā)展目標(biāo),美的置業(yè)提出了三大方向:第一,全國智慧地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌;第二,旅居產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)知名品牌;第三,2020年力爭千億規(guī)模,覆蓋中國50個(gè)城市,在每個(gè)城市有4—5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

何享健將坐擁四家上市公司

自2012年美的置業(yè)從美的集團(tuán)中被剝離出來之后,就一直在籌備獨(dú)立發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)、獨(dú)立上市。早在2014年美的置業(yè)總裁赫恒樂接受媒體采訪時(shí)就表示,將朝著上市目標(biāo)去努力。2017年有媒體透露美的置業(yè)將在香港上市。雖然之后美的集團(tuán)予以反駁,但終歸在“一波三折”之后,傳言成真。

值得注意的是,從美的置業(yè)的股東名單中發(fā)現(xiàn),美的集團(tuán)創(chuàng)始元老何享健和其兒媳盧德燕為美的置業(yè)的控股股東,而何享健和盧德燕同時(shí)為美的控股公司的實(shí)際控制人,雙方持股分別為94.55%和5.45%。其中,盧德燕通過名下三家全資公司:美的發(fā)展控股有限公司、美恒有限公司和美域有限公司持有美的置業(yè)上市前的100%股權(quán)。

而美的創(chuàng)始人何享健,除擁有美的集團(tuán)之外,無錫小天鵝股份有限公司和德國庫卡(于法蘭克福證券交易所上市)也是何享健實(shí)際控制的上市公司。以目前的股價(jià)計(jì)算,三家公司市值累計(jì)超過4000億元人民幣。

福布斯2018全球富豪榜顯示,何享健目前財(cái)富值201億美元,位列中國富豪榜第六位。如果美的置業(yè)上市成功,那么已過古稀之年的何享健將坐擁4家上市公司。

為擴(kuò)張規(guī)模至千億,負(fù)債和現(xiàn)金流成痛點(diǎn)

作為一家地產(chǎn)公司,美的置業(yè)一直在不斷地?cái)U(kuò)張自己的版圖。

經(jīng)營重點(diǎn)事京廣線以東地區(qū),手握地產(chǎn)大多數(shù)是在二三四線城市。其中,珠三角、長三角、長江中游、環(huán)渤海和西南等5個(gè)區(qū)域土儲(chǔ)分別占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本營佛山手握28個(gè)項(xiàng)目,601.4萬平方米。

然而,由于地產(chǎn)行業(yè)“預(yù)售模式”的特殊性,龐大的預(yù)收賬款拉高了其資產(chǎn)負(fù)債率。從2015到2017年,美的置業(yè)凈負(fù)債比率分別高達(dá)622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日,美的置業(yè)凈負(fù)債率181.4%,高出行業(yè)平均水平近1倍。

雖然這一指標(biāo)不能真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)狀況,但是以地產(chǎn)行業(yè)平均凈負(fù)債率50%的情況來看,美的置業(yè)依然存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

赴港背后:資金的渴求和融資渠道的拓展

對(duì)于資金的極大渴求、將融資渠道快速拓展,是美的置業(yè)上市的主要?jiǎng)恿Α?/p>

在國內(nèi)A股對(duì)房企上市監(jiān)管嚴(yán)格的條件下,以信托為首的非標(biāo)業(yè)務(wù)融資正是被中國保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格監(jiān)控的重災(zāi)區(qū),然而美的置業(yè)約34.5%的借款均是通過信托及其他融資安排。

因此去香港上市則是美的置業(yè)最好的選擇。通過資本市場的力量,解決短期融資和套現(xiàn),快速獲取資金。

反觀A股,截至2018年一季度,135家A股上市房企的最新資產(chǎn)負(fù)債情況其合計(jì)負(fù)債額為6.95萬億元,其中有35家上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率在八成以上,占比26%,魯商置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)94.06%。而作為國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)對(duì)龍頭的千億市值房企萬科合計(jì)負(fù)債的絕對(duì)數(shù)值更是達(dá)到了1.03萬億元。雖然去年全年和今年一季度,萬科分別實(shí)現(xiàn)凈利潤同比增長33.44%和28.68%,但也掩蓋不掉高負(fù)債下所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

20年里,房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債總額一直穩(wěn)步上揚(yáng),盡管2010年以后雖然總體增速逐步放緩,但是基數(shù)較大的原因,絕對(duì)負(fù)債額依然無法被忽視,這些都對(duì)房產(chǎn)公司未來穩(wěn)健發(fā)展埋下了隱憂。

結(jié)語

當(dāng)下美的置業(yè)正在產(chǎn)城融合、科技小鎮(zhèn)、智能家電、智慧家居、海外項(xiàng)目等細(xì)分領(lǐng)域多方向布局,就在上周,美的置業(yè)更是宣布要打造“未來新生活方式引領(lǐng)者”。

從2004年進(jìn)軍房地產(chǎn),到2010年開始擴(kuò)張,再到2017年沖刺……作為美的集團(tuán)的創(chuàng)始人、已過古稀之年的何享健終于再攜美的置業(yè)征戰(zhàn)資本市場,只是在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速明顯放緩、眾多房企爭搶地皮擴(kuò)張的當(dāng)下,美的置業(yè)真的能從“同胞兄弟”美的電商的光芒中走出來么?