中國財富網(wǎng)訊（顧志娟）隨著住房租賃市場快速發(fā)展，長租公寓也持續(xù)升溫。2018年以來，龍頭房企加大在長租房領域的布局力度，住房租賃市場的大手筆融資頻現(xiàn)，一季報也顯示出不少上市公司將長租房市場列為2018年的工作重點。

長租公寓模式始于國外，目前中國的長租公寓仍然處于發(fā)展初期，盡管各路資本涌入，但資金問題依然是限制其發(fā)展的主要瓶頸之一。圍繞長租公寓的發(fā)展困境，中國財富網(wǎng)對中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家、香港交易所首席中國經(jīng)濟學家巴曙松進行了專訪。

成本壓力大、回報率偏低為核心痛點

中國財富網(wǎng)：當前中國長租公寓行業(yè)面臨的核心痛點是什么？

巴曙松：最主要的痛點是成本壓力。采用重資產(chǎn)模式的長租公寓，由于前期投入較重，受制于拿房成本較高，規(guī)模提升的資金需求更大，也更為困難。從2016年限購政策實行后，中國重點一二線城市房價維持高位、土地價格繼續(xù)上漲，長租公寓企業(yè)無論是買地建樓還是買樓裝修，都會面臨成本不斷攀高的挑戰(zhàn)。

輕資產(chǎn)運營的分散式公寓，則面臨管理瓶頸，隨著管理的房源數(shù)量增加，服務半徑擴大，管理層級逐漸增加，管理難度較大，較難形成管理上的規(guī)模效應。一家管理幾百間房源的二手房東，雇傭一兩個人就可以完成管理工作；而管理一兩萬套房源的分散式公寓企業(yè)，員工總數(shù)甚至超過五六百人。目前中國的長租公寓市場上，絕大多數(shù)分散式公寓規(guī)模在3萬間以內(nèi)，在這個范圍內(nèi)隨著管理房間數(shù)量的增加，員工數(shù)量增長更快，管理效率大幅下降。

另外，行業(yè)確認及合法化問題也是一大痛點。長租公寓屬于近幾年的新興行業(yè)，一直面臨著政策滯后導致的不確定性。沒有明確的行業(yè)歸屬導致其經(jīng)營的合法性和征稅依據(jù)無從確定，在一定程度上可能遭遇局部的執(zhí)法隨意性。比如，“營改增”之前中國的公寓企業(yè)一直以全部租金收入繳納增值稅，但實際公寓獲得的增值部分價值為客戶支付的租金與公寓支付給業(yè)主租金之差，這樣的征稅方式對于行業(yè)參與者來說可能并不公平。

目前中國的租賃行業(yè)還沒有清晰完善的有效法律法規(guī)出臺，政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)務標準等方面都相對來說處于真空地帶，法律的缺位直接限制了行業(yè)發(fā)展。

中國財富網(wǎng)：長租公寓的回報率情況如何？

巴曙松：租金漲幅動力欠缺，使得長租公寓的回報率較低。

公寓現(xiàn)金流主要來源于租金。然而，中國一線城市的租金漲幅情況近年表現(xiàn)平平，2015-2017年初，中國一線城市二手房租金同比數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下降趨勢，2017年下半年才開始反彈。在租金水平增長緩慢但房價不斷上漲的情況下，實際的租金回報率不斷降低，2017年12月，四個一線城市二手房租金回報率均處于1.5%左右。

長租公寓需要有足夠的租金收入來覆蓋房租成本、運營成本和貸款利息。以目前國內(nèi)長租公寓主流的包租模式為例，無論是集中式或分散式公寓，房租在總成本的占比都大于60%，前期成本投入巨大，資金沉淀壓力極大，而現(xiàn)金流只能靠租金緩慢回籠。更關鍵的是，租金回籠并不意味著現(xiàn)金流回正，即在前期投入之后，每年可能還要追加投資，使得經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)為負，最終可能會變成虧損項目。

創(chuàng)新運用金融工具盤活存量資產(chǎn)

中國財富網(wǎng)：長租公寓成本難以覆蓋的問題，如何利用金融市場加以解決？

巴曙松：首先要爭取租金收入覆蓋主要成本，避免長租公寓項目成為“無底洞”，降低規(guī)模擴張的負擔。其次，通過優(yōu)質(zhì)公寓運營服務提升物業(yè)價值，使得長租公寓企業(yè)從盈虧平衡走向正常盈利。第三是要運用合理的金融工具實現(xiàn)資金回轉，盤活存量資產(chǎn)，使估值提升得以變現(xiàn)，從而構建完整的資金循環(huán)體系。

長租公寓企業(yè)要學會創(chuàng)新運用金融工具來盤活存量。沉淀的大量資產(chǎn)無法變現(xiàn)流動，將造成資產(chǎn)閑置和浪費，而資產(chǎn)證券化等手段可以提高資產(chǎn)流動性、加快資金回收及加速規(guī)模擴張。以美國公寓市場巨頭EQR（Equity Residential）為例，該公司通過優(yōu)秀的運營服務能力，牢牢抓住租客的租賃需求，租金漲幅超過同行企業(yè)，并通過其在REITs融資渠道方面的豐富經(jīng)驗加快資金回籠，從而完成快速擴張。從其1993 年正式上市至2000年間，EQR共計發(fā)行股票43次，融資規(guī)模達32.19億美元。

中國財富網(wǎng)：您提及的第二步，提升物業(yè)價值，長租公寓自身如何提升運營管理能力？

巴曙松：良好的運營管理能力是提升長租公寓估值的關鍵，運營管理能力的強弱決定了未來租金提升的空間，也可以豐富企業(yè)收入來源。

提升公寓的綜合運營管理能力，可以分為以下三個階段進行：第一步，保證產(chǎn)品及服務質(zhì)量，提供高品質(zhì)租賃。這樣可以提升物業(yè)租金，增加用戶粘性，并逐步構建用戶口碑和品牌效應。第二步，以質(zhì)量為基礎，擴大規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模效應。建立在質(zhì)量為基礎的擴張，不僅可以依靠品牌效應獲得大量用戶，并用高口碑形成良性客戶循環(huán)，而且可以增強客戶對品牌的粘性，實現(xiàn)品牌內(nèi)租戶的遷徙，避免由于租戶工作遷徙造成的客戶流失。第三步，圍繞租賃場景，打造租賃生態(tài)圈，提供增值服務，此外還可以在口碑建立的基礎上，進行品牌與運營能力輸出，進一步豐富收入來源。

中國財富網(wǎng)：您認為我國長租公寓未來的發(fā)展前景如何？

巴曙松：從政策驅動和市場需求兩方面看，長租公寓的發(fā)展前景都很廣闊。

自2015年以來中央陸續(xù)出臺重要文件，完善租賃市場頂層設計。2017年“租購并舉”不斷推進，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”也被寫入十九大報告。在消費升級的大背景下，部分具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上改變了傳統(tǒng)租房市場。

當前中國的長租公寓行業(yè)仍處于搶占市場份額階段，集中度偏低。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)，2017年租賃市場年租金規(guī)模約為1.3萬億，而長租公寓年租金規(guī)模約為648億元，市場占有率僅5%，相較于美國30%、日本83%的機構化市占率，中國品牌長租公寓市場未來仍有較大發(fā)展空間。

政策紅利和行業(yè)崛起的背景之下，長租公寓項目活躍于私募股權投資市場。從自如、魔方、優(yōu)客逸家、愛上租、青客、貝客這6家管理規(guī)模較大的長租公寓企業(yè)觀察，近三年來幾乎每年都會進行1~2輪股權融資，已累計從一級市場融資約90億元。目前中國長租公寓企業(yè)的融資階段主要集中于A輪前，占比將近60%，只有少數(shù)企業(yè)進入中后期階段，可見未來2~5年內(nèi)上升空間仍然十分巨大。