? ? ? 【編者按】“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈。西安、成都、武漢等新一線城市的“搶人大戰(zhàn)”還沒結束，四大直轄市之一的天津市近日也加入其中。由于放寬了本科以上學歷的落戶限制，不到一天的時間就吸引30萬人申請落戶。

? ? ? ?瘋狂的人才爭奪戰(zhàn)會否帶來新一輪的房價上漲？在京津冀一體化的背景下，武清作為京津之間的“橋頭堡”，會否成為撬動天津房價的新一輪杠桿？中國財富網(wǎng)第一時間來到現(xiàn)場，為您解讀人才戰(zhàn)背后的“房價迷霧”。

? ? ? ?中國財富網(wǎng)訊（郭儒逸）當看到天津市出臺的人才引進落戶新政時，崔麗（化名）的第一個反應是：“這是不是變相放松限購了？”

崔麗是天津市武清區(qū)某售樓部銷售人員。她告訴中國財富網(wǎng)，自5月16日天津宣布大幅放寬落戶條件后，這幾天打電話咨詢購房事宜的北京客戶明顯增多?！澳壳拔覀儤潜P還有部分優(yōu)惠，但現(xiàn)在形勢發(fā)生變化，這些優(yōu)惠可能逐步就取消?！彼嬖V中國財富網(wǎng)。

? ? ? ?武清地處京津冀三地交界，從北京南站乘城際列車到武清高鐵站，僅需24分鐘，從武清站到天津站，也只要16分鐘。在京津冀一體化的背景下，武清作為京津之間的“橋頭堡”，當?shù)貥鞘惺艿讲簧俦本┩庖缛丝诘那嗖A。受此影響，過去幾年武清的房價也一直處于顯著的上升通道。

2017年4月1日，天津啟動有著“史上最嚴”之稱的樓市限購政策，堵上了非天津籍人士在武清購房的大門。大批沒有天津戶口的北漂客只得暫時作別武清樓市。時隔一年左右，如今天津緊隨部分主要城市之后，大幅降低落戶門檻。潛在的購房“大軍”疊加嚴厲的調控基調，沉寂許久的武清樓市是否將迎變化，目前尚不得而知。

? ? ? ?限購下的衛(wèi)星城

武清高鐵站 中國財富網(wǎng)攝

? ? ? ?在武清實地走訪期間，中國財富網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，類似“打造京津衛(wèi)星城”的標語隨處可見。武清不僅在承接北京外溢產(chǎn)業(yè)中扮演重要角色，從過去情況看，其吸引周邊購房者的勢頭也十分兇猛。

? ? ? ?不過，隨著2016年9月和2017年4月的兩輪調控，逐步升級的嚴厲態(tài)勢開始將外地購房者擋在門外。

? ? ? ?一家港資背景的開發(fā)商工作人員稱，在去年4月推出限購政策之前，到武清樓盤咨詢的北京客戶非常多。但限購之后，很多人由于沒有天津戶口，整個售樓部一下子冷清起來。盡管每到周末仍有零星看房客前來，但行情確實不景氣。

? ? ? ?崔麗也表示，她所在售樓處已售罄的樓盤中，北京客戶占到相當比例。在限購的一年多期間，仍然有購房者通過原有的“人才引進”方式落戶，然后順利買房。但與此次放寬的新政相比，尤其新政規(guī)定符合年齡的本科畢業(yè)生可直接落戶，原有的人才引進方式還是比較麻煩。

需求的被抑制反映在了房價上。過去一年，武清的不少樓盤紛紛推出優(yōu)惠和一定幅度降價來吸引購房者。中國財富網(wǎng)查詢某知名房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從去年7月到今年5月，當?shù)匦路烤鶅r保持穩(wěn)定但呈小幅下降的態(tài)勢。例如，今年5月份均價為13451元/平米，較去年7月份高點下降約2300元/平米。與此同時，5月份天津房價均價為25874元，較去年6月份高點也下降近2000元/平米。

上述港資背景開發(fā)商在距離武清站約五公里的一個項目，去年7月-9月時均價仍為15000元/平米左右，但到12月份已降至13500元/平米左右，甚至最低每平米12000多元也可以成交。

? ? ? ?樓市情緒也蔓延至土地市場。在房企拿地方面，今年4月份包括武清三宗停牌地塊在內，天津市單月內停牌經(jīng)營性用地達7宗。武清區(qū)三宗原定于4月27日依次成交的地塊，因無房企參與報名競買而停牌。這三宗地塊掛牌起始總價合計超45億元，樓板價為7000-8000元/平方米。

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? ? ? ?落戶新政或催熱樓市

? ? ? ?據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有超50個城市發(fā)布人才引進新政。天津落戶新政雖然出臺較晚，但引發(fā)的關注可謂爆棚。除了短短20個小時內30萬人提交申請外，中國財富網(wǎng)還了解到，5月18日在天津多個行政服務中心前來辦理落戶事宜的人也是摩肩接踵，絡繹不絕。

? ? ? “武清城區(qū)的新盤和價格近半年變化不大。即便出臺落戶新政，兩三個月內房價變化可能不大。但如果晚一點，到今年下半年房價大概率會上漲?！鄙鲜鲩_發(fā)商工作人員表示。

? ? ? ?中國財富網(wǎng)以購房者身份咨詢多個售樓處發(fā)現(xiàn)，武清房價將會上漲似乎成為一種共識。

武清區(qū)某在建樓盤 中國財富網(wǎng)攝

一名銷售代表分析稱，武清限購的一年多時間內，市面上一直沒有多大的新盤供應。今年三季度將出現(xiàn)一波供應小高潮，而這部分樓盤多是由去年高價拿地所推出，因此三季度武清房價很可能會上漲。落戶新政此時出臺，將加速這一趨勢。

目前，房企在武清拿地價格普遍在每平米1.2萬元-1.3萬元。該銷售代表預測，未來新房單價突破2萬元將是必然。他還舉例說，不久前武清區(qū)高村一宗出讓的地塊，成交樓板價達到14238元/平方米。如果兩三年后房價不賣到每平米三萬元，開發(fā)商“根本賺不到錢”。

落戶新政下房價上漲在其他城市已經(jīng)發(fā)生。統(tǒng)計局發(fā)布的4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，同比漲幅居前的10個城市中，半數(shù)為近一年出臺“搶人新政”城市。其中，西安房價4月份環(huán)比上漲1.6%，成為非常典型的案例。

然而，一面是房價上漲的預期，一面則仍然是樓市高壓態(tài)勢持續(xù)。一方面，住建部5月9日約談房價漲幅過快的部分城市；另一方面，中國財富網(wǎng)了解到，天津當?shù)氐淖》啃刨J政策仍然從緊，各銀行普遍執(zhí)行較基準利率上浮5%的貸款利率。只有個別銀行，例如天津城商行房貸利率尚有優(yōu)惠，但也需要以存款20萬元為前提。

? ? ? “天津人才引進新政公布后，預計武清房價將會上漲。但考慮到樓市調控大環(huán)境，也不排除會出臺其他針對性的調控措施。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受中國財富網(wǎng)采訪時稱。

? ? ? ?同樣，也有當?shù)貥潜P銷售人員謹慎地表示，目前武清樓市仍然實施限購政策，即使政策放松也會是逐步的調整，應該不會像當初實施限購時力度那么猛。

? ? ? ?人才還是“炒房客”？

京津城際視野下的武清 中國財富網(wǎng)攝

? ? ? ?按照張大偉的分析，申請?zhí)旖蚵鋺舻娜瞬艛?shù)量，之所以一天時間就趕上西安等城市幾個月的規(guī)模，重要原因是北京的嚴格戶籍政策。這種情況下，天津新落戶人群中，其實很大部分是工作、生活在北京的外地戶籍。

? ? ? ?他表示，相比一線城市的嚴格限購和房價高企，二三線城市公布的人才引進政策中，落戶條件寬松、首套房不限購以及提供購房補貼等成為亮點，這對外部人才的吸引力很大。

? ? ? “目前大部分城市的人才政策均是可以直接落戶，變相獲得購房資格，但并沒有留住人才的措施。這種情況下，吸引來的基本都是購房者?！睆埓髠シQ，“對于市場來說，這容易引起非理性的判斷，甚至有可能出現(xiàn)炒房客重現(xiàn)的情況。”

? ? ? ?中國財富網(wǎng)注意到，在武清高鐵站附近，一些樓盤的促銷人員已經(jīng)聚集。每當乘客走出，他們便紛紛上前主動詢問。據(jù)了解，這種情況在過去幾個月中并未出現(xiàn)過。

? ? ? ?另據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，武清商品住宅存量為137.16萬㎡，位居天津市第二。值得注意的是，相比一季度沒有經(jīng)營性土地出讓，二季度武清區(qū)將供應經(jīng)營性用地112.4公頃，擬收取出讓金118.6億元。

落戶新政之下，這座京津衛(wèi)星城的樓市大戲將如何上演，還是拭目以待。