萬科32億元收購華夏幸福部分環(huán)京項(xiàng)目、泰禾集團(tuán)將獲上海銀行200億元融資授信、內(nèi)地中小房企扎堆赴港上市融資……一連串的事件說明融資緩解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍是房企的頭等大事。同時(shí)，各類房企都在加大推盤力度，并通過降價(jià)、打折促銷等手段以期快速回籠資金。

房企融資度年關(guān)

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至10月10日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債（信用債）規(guī)模達(dá)4050.55億元，已遠(yuǎn)超2017年全年3312.68億元的規(guī)模。其中，今年9月初至10月10日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模達(dá)564.35億元，有加速之勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，國慶長假后，僅10月8日、9日兩個(gè)工作日，已有多個(gè)房企發(fā)布融資計(jì)劃，融資總額超過數(shù)百億元。

記者注意到，2017年下半年受市場影響，房企債凈融下行。2018年開始，房企債券發(fā)行量開始驟增，2018年3月發(fā)行量達(dá)到近一年來最高水平的785億元，凈融也急速上升。但自2018年3月后，房企債券市場開始下行，總發(fā)行量開始下降。從下半年以來，房企融資又呈現(xiàn)加快態(tài)勢。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)房企三季度通過債券市場共融資1737.4億元，占前三季度總規(guī)模的近43%，相當(dāng)于去年全年的一半多。特別是7月至9月，房企分別發(fā)行49只、66只和51只債券，融資規(guī)模分別為470.7億元、708.32億元和558.35億元。以泛?？毓蔀槔?月份一口氣發(fā)行了62億元公司債。

除了發(fā)債之外，房企還動(dòng)用其他各種手段融資，有的牽手銀行，有的赴港上市，有的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

記者注意到，最近一個(gè)多月，包括河南的恒達(dá)集團(tuán)、南京的銀城國際、杭州的德信中國，以及美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)等中小房企紛紛赴港上市。而這些房企均是高負(fù)債率企業(yè)，如大發(fā)地產(chǎn)招股書顯示，2015年至2017年期間，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為196.5%、150%及269.8%。

轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目股權(quán)者也不在少數(shù)。近日華夏幸福環(huán)北京的10個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，被高喊只求“活下去”的萬科以32.34億元接手。

后期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大

“從上市房企月度融資額來看，2018年以來，由于融資渠道收緊，房企月度融資額呈持續(xù)下降趨勢，同時(shí)2018年三至四季度為房企資金兌付壓力最大的窗口期，房企資金面緊張?！蓖哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉說。

他向上證報(bào)表示，今年房企融資難度有差異性。他看到某金融機(jī)構(gòu)的一份房企名單，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)投資應(yīng)合理區(qū)分企業(yè)及區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)回避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)較大的區(qū)域以及競爭能力下降或已明顯處于劣勢的房地產(chǎn)客戶群。簡而言之，“中小房企或以往杠桿率較高的房企都比較難拿到錢?！?/p>

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已初顯。中弘股份10月8日晚間公告稱，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為55.87億元（近期公司及子公司償還了部分借款）。公司目前正在與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，并且在全力籌措償債資金。

“截至2018年8月31日，存續(xù)期內(nèi)房地產(chǎn)債券共計(jì)2189只，規(guī)模共計(jì)2.19萬億元，在信用債市場中占比約為11%?！敝姓\信研究院宏觀金融研究部總經(jīng)理袁海霞說。她告訴上證報(bào)記者，從債券到期情況看，根據(jù)截至2018年8月31日存續(xù)期房地產(chǎn)債券統(tǒng)計(jì)，考慮100%回售與50%回售情況下，2018年四季度房地產(chǎn)債券到期及回售規(guī)模分別為1904.75億元與1344.975億元。相較于今年四季度，未來三年地產(chǎn)債到期壓力整體較大。

“若考慮100%回售規(guī)模在內(nèi)，2019年至2021年到期規(guī)模均在6000億元以上，其中2019與2020年到期規(guī)模分別為7914億元與7959億元；考慮50%回售規(guī)模在內(nèi)，2019年至2021年到期規(guī)模分別為5726億元、5352億元與7232億元?！痹Ｏ颊f，盡管目前房地產(chǎn)企業(yè)尚未發(fā)生境內(nèi)債券實(shí)質(zhì)性違約，且債券違約集中爆發(fā)概率相對較低，但伴隨房地產(chǎn)債券到期高峰到來，必須關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險(xiǎn)。