一條突如其來的政策通知攪動了整個房地產(chǎn)市場。

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料”，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。材料將于9月25日上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

由此，整個市場都在傳聞“廣東醞釀取消商品房預(yù)售制”。

21日晚間，據(jù)中國經(jīng)營報報道，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關(guān)人士表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售、全面實施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實——“沒有，該情況并不屬實，具體我們也在調(diào)查處理當中，具體情況不方便透露。”

業(yè)內(nèi)人士表示，市場或過度解讀了廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的這一通知，盡管近年來房地產(chǎn)預(yù)售制度的弊端逐漸顯現(xiàn)，但在目前房地產(chǎn)行業(yè)嚴格調(diào)控、房企資金壓力普遍較大的背景下，預(yù)計短期內(nèi)尚無法取消預(yù)售制度。

是否調(diào)整仍在研究論證階段

商品房預(yù)售制是國內(nèi)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基石之一，已經(jīng)運行了25年。

商品房預(yù)售制，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給受買者，并由受買者支付定金或房款的制度。

這一制度借鑒于香港樓市的 “預(yù)售樓花”，并在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確，并被廣泛運用。

中國證券報（ID：xhszzb）記者了解到，本次《通知》的背景是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》，其中要求，對商品房預(yù)售許可進行深入研究，無論建議保留或取消，均需提出相關(guān)理由和措施。

9月21日，發(fā)布《通知》的廣東省即為此次被下發(fā)評估函的省份之一。

有地產(chǎn)人士對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，從網(wǎng)傳的公文函件來看，本次向多省征詢的是，在國務(wù)院大力推行的“放管服”及簡政放權(quán)背景下，商品房預(yù)售制度行政許可是否要保留或取消，取消預(yù)售制度僅為廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的建議，市場存在過度解讀之嫌。

多位房企人士認為，市場或過度解讀了這一信息，但目前的商品房預(yù)售制度并非沒有改進空間，而且個別地區(qū)已經(jīng)開始開展實施現(xiàn)房銷售的試點。

或僅為征詢意見方向之一

按照現(xiàn)行法規(guī)，獲得商品房預(yù)售許可的條件是：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的一定比例或已完工到一定比例（各地規(guī)定不一），并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

據(jù)房企人士透露，獲得預(yù)售許可的過程非常繁瑣。

中國證券報（ID：xhszzb）記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2016年，商品房預(yù)售許可審批權(quán)限即已下放至市、縣一級的房產(chǎn)管理部門，住房建設(shè)部僅為中央業(yè)務(wù)指導部門。

前述地產(chǎn)人士分析認為，本次住建部面向各省的意見征詢或許聚焦于是否調(diào)整商品房預(yù)售的行政許可，建議保留或取消都是征詢意見方向之一。而廣東省房地產(chǎn)協(xié)會結(jié)合本省及全國的情況，建議取消預(yù)售制度。

預(yù)售制弊端逐漸顯露

廣東省為何會作出建議取消預(yù)售制度的征詢意見呢？

據(jù)了解，我國住房制度改革初期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金、商品房供應(yīng)量小，商品房預(yù)售制度大力促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但也造成了一系列行業(yè)和社會問題。

近年來，已經(jīng)有多種聲音呼吁重視房地產(chǎn)預(yù)售制度的弊端。

中國證券報（ID：xhszzb）記者了解到，現(xiàn)行規(guī)定下，地產(chǎn)項目開工后6-12個月能夠拿到預(yù)售證，房企即可開始銷售項目以回籠資金。而若以現(xiàn)房銷售，則回收資金的時間至少延長一年?！跋冉诲X后收貨”的預(yù)售制度下，交易風險被轉(zhuǎn)嫁給了購房者和社會，買方缺乏對賣方的利益制衡手段。

今年兩會上，全國政協(xié)委員周世虹就提出了建議取消商品預(yù)售制的提案。他在提案中指出，目前預(yù)售已成為我國商品房銷售的主要方式，部分城市商品房預(yù)售比例甚至達到90%以上，存在的問題也開始逐漸顯露。

周世虹此前在接受媒體采訪時也曾表示，預(yù)售制度下，個人購房者處于弱勢地位，遇到相關(guān)糾紛時，購房者不能對開發(fā)商進行有效的監(jiān)管與制約。開發(fā)商將后期工程建設(shè)的風險完全轉(zhuǎn)嫁給購房者和銀行，易引發(fā)社會不穩(wěn)定及金融風險。此外，商品房預(yù)售變相鼓勵了低水平惡性競爭，許多實力不足的中小房企得以進入市場，人為制造供需緊張，助長房產(chǎn)泡沫。

廣東省住建廳擬定的事項調(diào)整材料中指出，商品房預(yù)售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、 交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，其中特別指出，2017年全省房企資金鏈斷裂類矛盾總數(shù)達到61宗。

張大偉表示，當下房地產(chǎn)市場各種質(zhì)量問題、交付問題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對于消費者來說保障度低，不確定因素太多，帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。

預(yù)計短期內(nèi)無法取消預(yù)售制度

多位房企人士對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，在目前房地產(chǎn)行業(yè)嚴格調(diào)控、房企資金壓力普遍較大的背景下，預(yù)計短期內(nèi)尚無法取消預(yù)售制度。

《通知》同樣也指出，考慮到當前的信貸政策持續(xù)收緊和開發(fā)企業(yè)資金壓力較大，如直接取消預(yù)售，將會對市場產(chǎn)生較大沖擊。因此建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾都做好充分的準備。同時，逐步提高商品房預(yù)售許可條件，使開發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，引導市場有序適應(yīng)改革。

周世虹此前表示，目前取消商品房預(yù)售制度已經(jīng)具備一定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)目前可通過銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資、發(fā)行信托計劃、理財產(chǎn)品等方式補缺預(yù)售商品房籌資的功能。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，通過取消預(yù)售制度，有助于為相關(guān)企業(yè)形成較大的約束。他認為廣東省的建議是房住不炒的政策思路體現(xiàn)，也有助于發(fā)揮房屋的消費屬性。

目前，已經(jīng)有城市開始試水全現(xiàn)售。2018年7月，廣東江門住建局發(fā)布了《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房現(xiàn)售管理辦法（公開征求意見稿）》。意見稿中提出，2018年10月開始江門所銷售的商品房必須是竣工驗收合格的現(xiàn)房或已辦理不動產(chǎn)首次登記的車位（庫）。這意味著在江門售賣期房將會成為過去式。

延伸閱讀：

部分國家房屋預(yù)售管理制度

美國：第三方保管房屋預(yù)售款。購買預(yù)售房時，開發(fā)商先與顧客達成預(yù)訂意向，通常要有一半以上的公寓被預(yù)訂，開發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千美元至一萬美元，由第三方保管。

日本：建立預(yù)售房市場風險分擔機制。在買主和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售房的交易合同時，房地產(chǎn)商須向金融機構(gòu)申請買主定金的擔?；虮ｋU，金融機構(gòu)須將擔保或保險的保證書提交給買主。

德國：訂立個性化購房合同分期支付房款。德國長期以來普遍實行預(yù)售房制度，并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產(chǎn)商之間的風險及糾紛。

瑞典：通過專門機構(gòu)管理商品房預(yù)售全程。瑞典所有新舊住宅商品房的所有權(quán)和居住權(quán)都屬于住宅居住權(quán)協(xié)會，并統(tǒng)一管理和出售。房屋開發(fā)公司在經(jīng)過該協(xié)會高標準的審核后，才有資格建造新商品房項目并在協(xié)會全權(quán)委托下開展商品房預(yù)售。

新加坡：購房者按施工進度分期支付房款。新加坡的房屋預(yù)售制度是一種預(yù)定制度，對開發(fā)商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規(guī)定。